Mi empresa tiene inmuebles o tesorería sin usar: ¿pierdo los beneficios fiscales de la empresa familiar?

Respuesta corta: No necesariamente. Hay dos pruebas. Si durante más de 90 días del ejercicio más de la mitad del activo son valores o bienes no afectos, la sociedad se considera patrimonial y pierde la exención de Patrimonio y, con ella, la reducción del 95 % (art. 4.Ocho.Dos LIP). Si no se llega a ese punto, se mantienen, pero solo en proporción a los activos necesarios.

¿Por qué importan los activos no afectos?

Los beneficios fiscales de la empresa familiar (la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, la reducción del 95 % en donaciones y herencias y la ausencia de tributación del donante en el IRPF) dependen de que las participaciones estén exentas en Patrimonio (art. 4.Ocho.Dos LIP, al que se remite el art. 20 LISD). Y esa exención está pensada para empresas que trabajan, no para sociedades que guardan patrimonio. Por eso lo que hay en el balance que no sirve a la actividad cuenta, y mucho.

¿Qué es un activo no afecto?

Para saber si un bien está afecto se aplican las reglas del IRPF (art. 4.Ocho.Dos.a LIP). Son afectos los inmuebles donde se desarrolla la actividad, los bienes destinados a servicios del personal y cualquier otro elemento necesario para obtener los rendimientos (art. 29.1 LIRPF).

El reglamento de la exención añade dos matices (art. 6.3 del Real Decreto 1704/1999):

• Las participaciones en otras entidades y los préstamos a terceros pueden estar afectos, a diferencia de lo que ocurre en el IRPF, si son necesarios para la actividad.
• Nunca están afectos los bienes de uso exclusivamente personal del socio o de su familia, ni los cedidos por debajo del precio de mercado a personas o entidades vinculadas.

Primera prueba: ¿es mi sociedad patrimonial?

Una sociedad gestiona un patrimonio, y no realiza una actividad económica, cuando durante más de 90 días del ejercicio social más de la mitad de su activo está formado por valores o no está afecto a actividades económicas. Los valores son los de la contabilidad, si refleja fielmente la situación de la sociedad (art. 4.Ocho.Dos.a LIP).

Para hacer esa cuenta, la ley deja fuera varias partidas:

• Los valores que se tienen para cumplir obligaciones legales y los créditos nacidos de la propia actividad, como los saldos de clientes.
• Las participaciones de al menos el 5 % de los derechos de voto que se tienen para dirigir y gestionar otra sociedad, con medios materiales y personales para ello, siempre que esa otra sociedad no sea patrimonial. Es la regla que protege al holding.
• Los valores y elementos no afectos cuyo precio de adquisición no supere los beneficios no distribuidos procedentes de actividades económicas, con el límite de los obtenidos en el propio año y en los diez anteriores.

Si la sociedad no supera esta prueba, no hay exención en Patrimonio, ni reducción estatal del 95 %, ni la madrileña del 99 %, que exige igualmente que la entidad no sea patrimonial (art. 22.Cuatro.1.d del texto refundido de Madrid), y el padre que dona tributa por la ganancia en su IRPF.

Segunda prueba: ¿qué parte del valor queda cubierta?

Superada la primera prueba, la exención solo alcanza al valor de las participaciones en la parte que corresponda a la proporción entre los activos necesarios para la actividad, menos las deudas derivadas de ella, y el patrimonio neto de la sociedad. La misma regla se aplica a las filiales para valorar las participaciones de la sociedad que las tiene (último párrafo del art. 4.Ocho.Dos LIP y art. 6.1 del Real Decreto 1704/1999).

Dicho de forma sencilla: si la mitad del patrimonio neto corresponde a activos necesarios, la reducción se aplica sobre la mitad del valor de las participaciones, y la otra mitad tributa sin ella. Según el criterio administrativo, la ventaja del donante en el IRPF tiene el mismo alcance proporcional.

Hay una diferencia entre normas que conviene conocer. En la ley estatal, la regla de los beneficios no distribuidos aparece al decidir si la sociedad es patrimonial. La reducción madrileña la recoge además de forma expresa para la parte reducida: incluye la tesorería y los activos financieros cuyo precio de adquisición no supere los beneficios no distribuidos de actividades económicas del ejercicio y de los diez anteriores (art. 22.Cuatro.3).

¿Qué pasa con los casos más frecuentes?

Sobre el dinero prestado a los socios, vea sacar dinero de la sociedad: la cuenta 551. Y si el problema son los inmuebles, le puede interesar si mi holding es una sociedad patrimonial.

¿Qué se puede hacer antes de donar?

No hay soluciones sin coste, y cada una exige un motivo real. Las que se estudian con más frecuencia son estas:

1. Medir primero. Calcular, con la contabilidad, qué parte del activo no está afecta y durante cuánto tiempo. Como la prueba se refiere a más de 90 días del ejercicio, los cambios de última hora pueden no servir.
2. Documentar la tesorería necesaria: inversiones previstas, estacionalidad, avales o exigencias de los bancos.
3. Ordenar los inmuebles: alquilarlos con medios reales, o separarlos de la sociedad operativa. Separarlos puede hacerse, por ejemplo, con una escisión, que tiene su propio régimen fiscal: vea fusión o escisión con inmuebles.
4. Cancelar préstamos a familiares y ceder los inmuebles a precio de mercado.
5. Repartir el exceso de liquidez, sabiendo que el dividendo tributa en el IRPF de los socios.

Cualquier reorganización hecha solo para conseguir la reducción puede cuestionarse. Antes de mover nada conviene leer qué es un motivo económico válido y, en su caso, plantear una consulta vinculante a Hacienda.

Preguntas frecuentes

¿Pierdo toda la reducción por tener un piso que no uso?

No, salvo que los activos no afectos superen la mitad del activo durante más de 90 días del ejercicio. Si no la superan, la reducción se mantiene, aunque solo sobre la parte del valor que corresponda a los activos necesarios para la actividad.

¿La tesorería cuenta siempre como no afecta?

No. Depende de su origen y de si la actividad la necesita. Además, la que procede de beneficios de la actividad del año y de los diez anteriores no se computa para decidir si la sociedad es patrimonial (art. 4.Ocho.Dos.a LIP).

¿Un inmueble alquilado está afecto a la actividad?

Solo si el alquiler se organiza como actividad económica, con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 LIRPF). Si se cede a la familia sin renta de mercado, no está afecto.

¿Qué valores se usan, los contables o los de mercado?

Para medir el activo y las deudas se usan los de la contabilidad, siempre que refleje fielmente la situación de la sociedad (art. 4.Ocho.Dos.a LIP y art. 6.2 del Real Decreto 1704/1999). Una contabilidad poco fiable es en sí misma un riesgo.

¿Afecta también a un holding familiar?

Sí. Las participaciones de al menos el 5 % en filiales operativas, gestionadas con medios, no se computan como valores, y la proporción de activos necesarios se calcula también en cada filial. Lo explicamos en holding e Impuesto sobre el Patrimonio.

¿Y en la reducción madrileña del 99 %?

También exige que la sociedad no sea patrimonial y se aplica en proporción a los activos necesarios, pero incluye de forma expresa la tesorería y los activos financieros procedentes de beneficios de la actividad del año y de los diez anteriores (art. 22.Cuatro.3 del texto refundido de Madrid).

Si su sociedad tiene inmuebles o liquidez acumulada y está pensando en el relevo, conviene medirlo antes de decidir. Puede reservar una primera consulta en la reserva de la primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. En empresa familiar y relevo generacional le contamos cómo trabajamos.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.