Civil y consumoPor Juan Pablo González Rivas
¿Puedo irme del piso de alquiler antes de que acabe el contrato?
Respuesta corta: Sí. Pasados seis meses desde el inicio, puede desistir del contrato avisando al casero con al menos treinta días de antelación (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, ese desistimiento no da derecho a indemnización. En los anteriores puede haberse pactado una de una mensualidad por cada año que falte: revise su contrato.
Un cambio de trabajo, una compra de vivienda o una mudanza familiar obligan muchas veces a dejar el piso antes de lo previsto. La ley lo permite, con condiciones. Lo que más cambia de un caso a otro es la fecha de firma del contrato y lo que dice su cláusula de desistimiento.
¿Qué requisitos tiene el desistimiento?
Según el artículo 11.1 LAU, el inquilino puede desistir del contrato si se cumplen dos condiciones:
- Que hayan pasado al menos seis meses desde el inicio del contrato.
- Que avise al casero con una antelación mínima de treinta días.
La ley no exige una forma concreta, pero el aviso tiene que llegar al casero y usted tiene que poder probarlo. Lo más seguro es un burofax con certificación de contenido; un correo o un mensaje también pueden servir si queda constancia de que se recibió. Hasta que termina el preaviso el contrato sigue vigente, así que la renta se sigue debiendo hasta esa fecha.
¿Tengo que pagar una indemnización al casero?
Depende de la fecha de firma y de lo que diga el contrato:
| Fecha de firma | Cuándo puede desistir | Indemnización |
|---|---|---|
| Desde el 8/10/2026 | Tras seis meses, con treinta días de preaviso | No: la ley dice que no genera indemnización (art. 11.3 LAU) |
| 6/6/2013 a 7/10/2026 | Tras seis meses, con treinta días de preaviso | Solo si se pactó: una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir, y la parte proporcional de los periodos inferiores al año |
| 1/1/1995 a 5/6/2013 | En contratos pactados por más de cinco años, una vez cumplidos cinco, con dos meses de preaviso | Solo si se pactó, con el mismo cálculo |
Un ejemplo con un contrato firmado en 2025 por tres años, una renta de 800 euros y una cláusula de indemnización: si se marcha cumplido el primer año, quedan dos años por cumplir del plazo pactado y la indemnización sería de 1.600 euros; si se marcha a los dos años y medio, quedan seis meses y serían 400 euros. Si el cálculo debe hacerse sobre el plazo pactado o sobre la duración mínima legal es una cuestión discutida, que conviene revisar con el contrato. Si el contrato no dice nada, no hay indemnización por desistir cumpliendo los requisitos.
¿Se aplica la nueva regla de la indemnización cero a los contratos antiguos? El Real Decreto-ley 29/2026, que dio esta redacción al artículo 11, no incluye una regla transitoria sobre este punto, y las leyes no tienen efecto retroactivo si no disponen lo contrario (art. 2.3 del Código Civil). Por eso, en un contrato firmado antes del 8 de octubre de 2026, lo prudente es contar con que la cláusula pactada pueda seguir aplicándose. Es una cuestión discutible que conviene revisar con el contrato delante.
Tenga en cuenta, además, que ese real decreto-ley está pendiente de convalidación por el Congreso. Si se derogase, volvería la redacción anterior del artículo 11, que permite pactar la indemnización.
¿Y si me voy antes de los seis meses?
Entonces no está ejerciendo el desistimiento del artículo 11, sino incumpliendo el contrato. El casero podría reclamarle los daños que eso le cause (art. 1124 del Código Civil), y su importe dependerá de las circunstancias, por ejemplo del tiempo que tarde en volver a alquilar. Lo más práctico suele ser negociar con el casero una terminación de mutuo acuerdo, por escrito, con la fecha de entrega de llaves y lo que se hace con la fianza.
¿Hay otras formas de salir sin indemnización?
- No renovar al vencimiento. Si el contrato se pactó por menos de cinco años (siete si el casero es persona jurídica), al terminar el plazo inicial o cada prórroga anual puede no renovar avisando con treinta días (art. 9.1 LAU). Eso no es un desistimiento.
- Durante la prórroga del artículo 10. Cumplidos los cinco o siete años, puede marcharse avisando con un mes de antelación al final de cualquiera de las anualidades (art. 10.1 LAU).
- Obras de mejora. Si el casero le notifica obras de mejora que afectan a la vivienda, puede desistir en el mes siguiente a la notificación, salvo que no le afecten o le afecten de modo irrelevante, y el contrato termina a los dos meses del desistimiento (art. 22.2 LAU).
- Incumplimientos del casero. Si no hace las reparaciones necesarias o perturba su uso de la vivienda, usted puede resolver el contrato (art. 27.3 LAU). Lo explicamos en quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.
- Un acuerdo con el casero. Siempre por escrito.
¿Y si es un alquiler de temporada?
En los contratos de vivienda temporal sometidos al régimen vigente desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino puede desistir cuando haya pasado al menos un mes desde la firma, avisando con diez días de antelación, y sin indemnización (art. 11.2 y 11.3 LAU). Los contratos de temporada firmados antes de esa fecha siguen con el régimen que tenían hasta que terminen (disposición transitoria octava LAU).
¿Cómo hacerlo paso a paso?
- Revise el contrato: fecha de firma, duración y si hay cláusula de indemnización.
- Calcule la fecha de salida: al menos seis meses desde el inicio y treinta días desde que el casero reciba el aviso.
- Comuníquelo por un medio del que quede constancia.
- Pague la renta hasta la salida y deje los suministros al día.
- Al entregar las llaves, firme con el casero el documento de finalización que recoge el estado de la vivienda (art. 36.7 LAU) y haga fotos.
- Reclame la fianza si no se la devuelven: lo explicamos en el casero no me devuelve la fianza.
Preguntas frecuentes
¿Puedo avisar con solo quince días?
No con el amparo del artículo 11, que exige treinta días como mínimo. Si el casero acepta un plazo menor, déjelo por escrito.
¿Vale una cláusula que me obligue a quedarme hasta el final?
Las cláusulas que empeoran para el inquilino lo que dice la ley son nulas, salvo que la propia ley lo permita (art. 6 LAU). La redacción del artículo 11 anterior al 8 de octubre de 2026 permitía pactar una indemnización, pero no prohibir el desistimiento.
¿Puede el casero quedarse la fianza como indemnización?
La fianza sirve para cubrir lo que usted deba al casero por el contrato. Puede descontar lo que usted deba de verdad y pueda justificar, incluida, en su caso, la indemnización válidamente pactada, pero no quedársela sin más.
¿Hace falta mandar un burofax?
No es obligatorio, pero es la forma más segura de probar que el casero recibió el aviso y cuándo. Ese día es el que cuenta para los treinta días.
¿Qué pasa si me voy sin avisar?
El casero podría reclamarle la renta del preaviso que no dio y los perjuicios que le cause. Además, sin una entrega de llaves documentada, es más difícil recuperar la fianza.
¿Puede subirme la renta si me quedo?
Solo la actualización anual pactada y con los límites vigentes, que explicamos en cuánto me pueden subir el alquiler.
Si quiere que revisemos su contrato antes de comunicar la salida, puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. También puede consultar cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda.
Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.
