Civil y consumoPor Juan Pablo González Rivas
¿Cuánto me pueden subir el alquiler este año?
Respuesta corta: Durante el contrato, la renta solo se actualiza en cada aniversario y si el contrato lo prevé (art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si el aniversario cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no hay nuevo acuerdo, la subida máxima es del 2 % (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), y nunca superior al IRAV.
En 2026 las normas del alquiler han cambiado varias veces en pocos meses: algunos reales decretos-leyes han entrado en vigor y el Congreso los ha derogado al poco tiempo. Por eso, antes de aceptar o discutir una subida, conviene comprobar dos cosas: qué dice su contrato y qué norma está en vigor el día en que toca actualizar la renta. Esta guía recoge la situación a 11 de octubre de 2026.
¿Cuándo puede el casero subirme el alquiler?
La regla general está en el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mientras dura el contrato, la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia y en los términos pactados. Si el contrato no contiene una cláusula de actualización, no hay subida.
Además, la subida no es automática. El casero debe notificarla por escrito, indicando el porcentaje aplicado y, si usted lo pide, aportando la certificación del Instituto Nacional de Estadística. La nueva renta solo se puede exigir desde el mes siguiente a esa notificación, que también vale si se hace con una nota en el recibo del mes anterior (art. 18.2 LAU).
¿Cuál es el límite de la subida en este momento?
Desde el 8 de octubre de 2026 funcionan dos topes a la vez:
- El IRAV, como techo general. El artículo 18.1 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, dice que, en todo caso, la subida anual no puede exceder de la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). Si el contrato prevé actualizar la renta pero no dice con qué índice, se aplica también el IRAV.
- El 2 %, si no hay un nuevo acuerdo. La disposición final sexta del mismo real decreto-ley permite al inquilino cuya actualización toque entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 negociarla con el casero. Si no llegan a un nuevo pacto, el incremento no puede pasar del 2 %. Y si la renta ya supera el límite máximo que resulta del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
| Su situación | Subida máxima en la actualización anual |
|---|---|
| El contrato no prevé ninguna actualización | Ninguna mientras dure el contrato (art. 18.1 LAU) |
| Prevé actualizar, pero no dice con qué índice | La variación del IRAV (art. 18.1 LAU); en el periodo extraordinario y sin nuevo pacto, además, como máximo el 2 % |
| Aniversario entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027, sin nuevo pacto | Hasta el 2 %, y nunca por encima del IRAV |
| Aniversario en ese periodo, con nuevo pacto | Lo pactado, con el techo del IRAV |
| Renta superior al límite del sistema de índices de referencia | Ninguna subida en ese periodo (disposición final sexta, letra a) |
Un ejemplo: con una renta de 900 euros y un aniversario en marzo de 2027, sin nuevo acuerdo, la subida no puede pasar de 18 euros al mes (el 2 %), y será menor si la variación del IRAV es inferior.
¿Qué es el IRAV y dónde se consulta?
Es un índice que elabora el Instituto Nacional de Estadística. Lo previó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que añadió a la LAU una disposición adicional undécima: el INE debía definirlo como límite de referencia para la actualización del artículo 18, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados.
Para su actualización se toma el último índice publicado en la fecha en que se cumple el año de contrato. No damos aquí una cifra porque el valor cambia con cada publicación: compruébelo en la web del INE el mes de su aniversario y pida al casero que indique el porcentaje en su notificación.
¿Influye la fecha en que firmé el contrato?
Sí, aunque ahora menos que antes. Con la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 dice que los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 también se actualizan con el límite de la disposición adicional undécima y del artículo 18.1 LAU. En todo lo demás, cada contrato se sigue rigiendo por la ley vigente cuando se firmó.
Antes de ese cambio, la redacción del artículo 18.1 vigente desde el 6 de marzo de 2019 ponía como techo de la actualización la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC), y los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservaban el régimen con el que se firmaron. Por eso, una actualización aplicada antes del 8 de octubre de 2026 pudo calcularse con otras reglas.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el real decreto-ley?
Un real decreto-ley es una norma provisional: el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Ya ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026, que daba una redacción parecida al artículo 18: el Congreso lo derogó y el 2 de octubre de 2026 volvió el texto anterior.
Si el Real Decreto-ley 29/2026 corriera la misma suerte, desaparecería el tope del 2 % y el artículo 18.1 volvería a su redacción anterior. Por eso, si su actualización está próxima, compruebe la norma vigente ese mismo mes.
¿Hay otras formas de que suba lo que pago?
- Obras de mejora. Pasados cinco años de contrato, o siete si el casero es una persona jurídica, las obras de mejora le permiten, salvo pacto en contrario, subir la renta aplicando al capital invertido el interés legal del dinero más tres puntos, con un máximo del 20 % de la renta vigente. Debe notificarlo por escrito con los cálculos y los justificantes del coste (art. 19 LAU).
- Gastos de comunidad y servicios. Solo puede repercutírselos si se pactó por escrito con su importe anual. Durante los cinco primeros años (siete si el casero es persona jurídica), esa cantidad solo puede subir por acuerdo, una vez al año y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta (art. 20 LAU).
- Un contrato nuevo. Al firmar un contrato distinto, la renta se negocia libremente (art. 17.1 LAU), salvo en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, donde rigen los límites del artículo 17.6 y 17.7.
¿Qué hago si me piden más de lo permitido?
Conteste por escrito, explicando qué subida considera correcta y por qué, y siga pagando la renta que corresponda. No deje de pagar: la falta de pago permite al casero resolver el contrato (art. 27.2.a LAU). Si ya pagó de más, puede reclamar la diferencia y, si no se la devuelven, acudir al proceso monitorio. Y si lo que le preocupa es cuánto tiempo puede seguir en la vivienda, lo explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden subir el alquiler sin avisarme por escrito?
No. La actualización debe notificarse por escrito con el porcentaje aplicado, y la nueva renta solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación (art. 18.2 LAU). Vale una nota en el recibo del mes anterior.
Mi contrato no dice nada de actualizar la renta, ¿me la pueden subir?
No mientras dure el contrato: sin pacto expreso no hay actualización (art. 18.1 LAU). Otra cosa es que, al terminar, se negocie un contrato nuevo con otra renta.
¿El tope del 2 % se aplica a todos los alquileres?
Se aplica a los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya actualización anual toque entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, cuando no hay un nuevo pacto. Depende de que el Congreso convalide el Real Decreto-ley 29/2026.
¿Puedo pactar con el casero una subida mayor del 2 %?
La norma permite un nuevo pacto, pero el artículo 18.1 LAU mantiene en todo caso el techo de la variación del IRAV. Lo que lo supere no podría exigírsele (arts. 6 y 18.1 LAU).
¿Pueden subirme los gastos de comunidad?
Solo si se pactó por escrito que los paga usted. En los cinco primeros años (siete si el casero es persona jurídica), su subida anual requiere acuerdo y no puede superar el doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.3 LAU).
¿Y en un alquiler de temporada?
Si se firman de forma sucesiva varios contratos de vivienda temporal sobre la misma vivienda, la renta del siguiente no puede subir más que el IRAV vigente (art. 17.8 LAU). Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen hasta que terminen (disposición transitoria octava LAU).
Si quiere que revisemos la cláusula de actualización de su contrato o la notificación que le han enviado, puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. También le puede interesar qué hacer si el casero no devuelve la fianza.
Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.
