¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda y cuándo se prorroga?

Respuesta corta: Si firmó desde el 6 de marzo de 2019, el contrato dura como mínimo cinco años, o siete si el casero es persona jurídica: aunque se pacte menos, se prorroga año a año a su favor (art. 9 LAU). Después, si nadie avisa (el casero con cuatro meses y usted con dos), se prorroga hasta tres años más (art. 10). Los contratos anteriores tienen otros plazos.

Es una de las dudas más frecuentes del alquiler, y la respuesta depende sobre todo de la fecha de firma: la ley ha cambiado varias veces y cada contrato se rige, en general, por la que estaba vigente cuando se firmó. Además, en octubre de 2026 se han aprobado dos reales decretos-leyes que tocan las prórrogas y que todavía tiene que convalidar el Congreso.

¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?

La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el casero es una persona jurídica, por ejemplo una sociedad), al llegar el vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Usted puede cortar esa prórroga avisando con treinta días de antelación al final del contrato o de cualquiera de las prórrogas (art. 9.1 LAU).

El plazo se cuenta desde la fecha del contrato o desde que le entregaron la vivienda, si fue después; esa fecha la tiene que probar el inquilino. Si el contrato no fija duración, se entiende hecho por un año, con el mismo derecho a las prórrogas anuales (art. 9.2).

Esos cinco o siete años son un derecho del inquilino, no una obligación: puede marcharse antes, como explicamos en si puedo irme del piso antes de que acabe el contrato. La única forma de que el casero lo recupere antes es la necesidad de vivienda pactada en el contrato, que tratamos en si el casero puede recuperar el piso para un familiar.

¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años?

Si al vencimiento ninguna de las partes ha comunicado que no quiere renovar, con al menos cuatro meses de antelación en el caso del casero y dos meses en el del inquilino, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años más. Durante ese tiempo, usted puede marcharse avisando con un mes de antelación al final de cualquiera de las anualidades (art. 10.1 LAU). El contrato prorrogado sigue sometido al mismo régimen (art. 10.4).

Si al terminar todo ese periodo usted sigue en la vivienda quince días con la aquiescencia del casero y sin que le haya requerido, puede producirse la tácita reconducción del Código Civil, que se entiende hecha por meses si la renta es mensual (arts. 1566 y 1581 CC).

¿Qué plazos tiene mi contrato según cuándo lo firmé?

La regla de que cada contrato conserva el régimen de su fecha de firma está en las disposiciones transitorias de la Ley 4/2013 y del Real Decreto-ley 7/2019. Desde el 8 de octubre de 2026, además, la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 dice que los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 podrán prorrogarse conforme al artículo 10 en la redacción de esa ley. Su alcance en contratos antiguos conviene estudiarlo caso por caso.

¿Hay prórrogas extraordinarias ahora mismo?

Sí. Todas tienen que pedirlas el inquilino:

• Por vulnerabilidad, frente a un gran tenedor. Al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, puede pedir una prórroga de hasta un año acreditando su situación con un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. Es obligatoria para el casero que sea gran tenedor (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial, según el art. 3.k de la Ley 12/2023), salvo que hayan firmado un contrato nuevo (art. 10.2 LAU).
• En zona de mercado residencial tensionado. Si la vivienda está en una zona declarada, puede pedir prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. El casero debe aceptarlas, salvo otro acuerdo, un contrato nuevo con los límites de renta que procedan o que haya comunicado su necesidad de la vivienda en los términos del artículo 9.3 (art. 10.3 LAU).
• La prórroga del Real Decreto-ley 29/2026. En los contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o en los que termine la prórroga tácita o la tácita reconducción, el inquilino que esté al corriente de pago, y lo haya estado cada mes durante los ocho anteriores, puede pedir una prórroga extraordinaria por años de hasta dos años más, con las mismas condiciones. El casero debe aceptarla salvo otro acuerdo, un contrato nuevo o necesidad de la vivienda comunicada conforme al artículo 9.3, aunque no figurase en el contrato, siempre que sea real y acreditada. No se aplica si se renueva o se firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior, y cede ante la de zona tensionada (disposición final quinta del RDL 29/2026).

Las solicitudes de prórroga hechas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 mientras estuvo vigente se tienen por válidas sin necesidad de repetirlas (disposición transitoria primera del RDL 29/2026).

¿Qué puede cambiar el 15 de noviembre de 2026?

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, reescribe el artículo 10 con efectos del 15 de noviembre de 2026. Antes debe pasar por el Congreso, que tiene treinta días desde su promulgación para convalidarlo o derogarlo (art. 86.2 de la Constitución). Si sale adelante:

• Al cumplirse los cinco o siete años, o cualquier prórroga, si nadie avisa (el casero con seis meses y el inquilino con dos), el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el casero es persona jurídica.
• Si el casero comunica que no prorroga, tendrá que indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año de residencia. Sin valor de referencia, se toma la renta vigente.
• No habrá indemnización, entre otros casos, si el casero persona física necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado, si el inquilino ha dejado de habitarla más de seis de los doce meses anteriores a la notificación sin causa justificada, si dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta de su propiedad o sobre la que tenga un derecho real de uso o disfrute, o si se firma un contrato nuevo.
• En los contratos vigentes, las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de su publicación conservan su eficacia sin indemnización, y si faltan menos de seis meses para el vencimiento basta un preaviso de cuatro (disposición transitoria única).

¿Y si mi alquiler es de temporada?

Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de vivienda temporal es el que cubre la necesidad del inquilino cuando está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, que debe constar en el contrato; sin ella, se trata como vivienda habitual (arts. 2.3 y 7.2 LAU). Debe durar más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses. Si se superan sin justificación o se encadenan más de dos contratos, el primero se considera de vivienda habitual, con sus cinco o siete años (art. 9 bis LAU). Los de temporada firmados antes siguen con su régimen hasta el final pactado (disposición transitoria octava).

Preguntas frecuentes

¿Puedo irme antes de que pasen los cinco años?

Sí. Puede no renovar al terminar cada anualidad avisando con treinta días (art. 9.1 LAU) y, pasados seis meses, desistir avisando con treinta días (art. 11 LAU). En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 el desistimiento no genera indemnización; en los anteriores, revise si se pactó alguna.

Si el casero vende el piso, ¿tengo que irme?

En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, no durante los cinco primeros años: el comprador queda subrogado en el contrato durante ese plazo, o siete años si el vendedor era persona jurídica, aunque reúna los requisitos de protección registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (art. 14 LAU). En los firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, si la finca estaba inscrita, ese comprador solo quedaba obligado si el arrendamiento también lo estaba antes de la venta. Además, usted tiene un derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU).

¿Desde cuándo se cuentan los cinco años?

Desde la fecha del contrato o desde que le entregaron la vivienda, si fue posterior. Si discute esa fecha, le corresponde a usted probarla (art. 9.1 LAU).

¿Qué pasa si el contrato no dice cuánto dura?

Se entiende celebrado por un año, y usted tiene derecho a las prórrogas anuales hasta los cinco o siete años (art. 9.2 LAU).

¿Tiene que avisarme el casero si no quiere renovar al cabo de cinco años?

Sí, con al menos cuatro meses de antelación; si no lo hace, el contrato se prorroga hasta tres años más (art. 10.1 LAU). Si el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor, el preaviso será de seis meses y la prórroga, de cinco años.

¿Puede subirme la renta en las prórrogas?

Solo la actualización anual pactada, con los límites vigentes. Lo explicamos en cuánto me pueden subir el alquiler.

Si tiene dudas sobre la fecha de fin de su contrato o sobre si puede pedir una prórroga, puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el contrato y las comunicaciones que se hayan cruzado.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.