¿Puede el casero recuperar el piso porque lo necesita para un familiar?

Respuesta corta: En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, solo si el casero es persona física, ha pasado el primer año, la necesidad consta de forma expresa en el contrato y la vivienda es para él, sus padres o hijos, o su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Debe avisar con dos meses y explicar la causa (art. 9.3 LAU).

La duración mínima del alquiler de vivienda protege al inquilino: durante cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica, el contrato se prorroga aunque el casero no quiera. La necesidad de la vivienda es la excepción a esa regla, y por eso la ley la somete a requisitos estrictos. Si le han comunicado que el casero quiere recuperar el piso para un familiar, lo primero es mirar la fecha de su contrato y lo que dice.

¿Qué requisitos exige la ley?

Para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el artículo 9.3 LAU exige todos estos requisitos a la vez:

• Que el casero sea una persona física. Una sociedad no puede alegarla.
• Que haya pasado el primer año de contrato.
• Que la necesidad se hiciera constar de forma expresa en el contrato al firmarlo.
• Que la vivienda se destine a vivienda permanente del propio casero, de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o de su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
• Que lo comunique al inquilino especificando la causa, al menos dos meses antes de la fecha en que necesite la vivienda.

Si se cumplen, el inquilino tiene que entregar la vivienda en ese plazo, salvo que lleguen a otro acuerdo. Si falta alguno, la prórroga obligatoria sigue su curso.

¿Para qué familiares sirve?

Los familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción son los padres y los hijos del casero. No entran los hermanos, los nietos, los sobrinos ni la familia política, como los suegros. El cónyuge solo cuenta cuando hay una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.

¿Y si la necesidad no aparece en mi contrato?

Depende de cuándo lo firmó, porque cada contrato se rige por la ley vigente en esa fecha:

Los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, durante la breve vigencia del Real Decreto-ley 21/2018, tienen un régimen propio que conviene revisar.

Hay dos situaciones en las que la necesidad cuenta aunque no figure en el contrato. En las zonas de mercado residencial tensionado, el casero puede oponerse a la prórroga extraordinaria de hasta tres años si comunica su necesidad en los plazos y condiciones del artículo 9.3 (art. 10.3 LAU). Y frente a la nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026, la necesidad puede alegarse aunque no se previera en el contrato, siempre que la causa sea real y acreditada. Ese real decreto-ley está pendiente de convalidación.

¿Cómo tiene que comunicarlo el casero?

Por escrito y de forma que usted lo reciba, indicando la causa concreta y para quién es la vivienda, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la necesite. Si la comunicación no explica la causa, llega tarde o se refiere a un familiar que no está en la lista, no cumple la ley.

Antes de contestar, compruebe tres cosas: la fecha de firma del contrato, si hay una cláusula expresa de necesidad y si ha pasado el primer año. Y guarde la comunicación: será la prueba de lo que el casero alegó si después la vivienda no se ocupa.

¿Y si al final nadie entra a vivir?

En los contratos desde 2019, si en los tres meses siguientes a la extinción del contrato o al desalojo efectivo ni el casero ni el familiar indicado han ocupado la vivienda, usted puede elegir, en el plazo de treinta días, entre dos opciones (art. 9.3 LAU):

• Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, con las mismas condiciones, y que le indemnicen los gastos que le supuso el desalojo hasta que vuelva.
• Una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara hasta completar cinco años.

Solo se libra el casero si la ocupación no se produjo por fuerza mayor, que la ley define como el impedimento causado por los sucesos que una norma con rango de ley califique así o por otros que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Conviene estar atento a si la vivienda sigue vacía o se vuelve a anunciar en alquiler, y no dejar pasar los plazos.

¿Y cuando ya han pasado los cinco años?

Entonces el casero no necesita alegar ninguna necesidad: basta con que comunique que no renueva con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento (art. 10.1 LAU), salvo que usted pueda pedir alguna de las prórrogas extraordinarias: por vulnerabilidad frente a un gran tenedor, en zona de mercado residencial tensionado o la de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026. Lo explicamos en cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda.

Esto puede cambiar el 15 de noviembre de 2026 si el Congreso convalida el Real Decreto-ley 28/2026: el preaviso pasaría a seis meses y el casero que no prorrogue tendría que indemnizar al inquilino. No habría indemnización, entre otros casos, si el casero persona física necesita la vivienda para sí, para familiares hasta el segundo grado (que incluye hermanos, abuelos y nietos) o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, siempre que lo diga de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso. Si en tres meses desde la entrega no la ocupan, se debería la indemnización.

¿Puede echarme porque quiere vender el piso?

No. Vender no es una necesidad de vivienda. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, si vende, el comprador queda obligado a respetar el contrato durante los cinco primeros años, o siete si el vendedor era persona jurídica (art. 14 LAU). Y usted tiene un derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU).

Preguntas frecuentes

¿Puede alegar la necesidad un casero que es una sociedad?

No en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019: la ley exige que el arrendador sea persona física (art. 9.3 LAU).

¿Puede recuperar el piso durante el primer año?

No. La necesidad solo opera una vez transcurrido el primer año de contrato, y con un preaviso de dos meses.

¿Sirve para un hermano o un nieto del casero?

No con el artículo 9.3, que se limita al primer grado: padres e hijos. Si entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, el segundo grado contará solo para evitar la indemnización cuando el casero comunique que no prorroga el contrato.

¿Qué hago si creo que la necesidad no es real?

Si los requisitos legales no se cumplen, no está obligado a irse y el casero tendría que acudir al juzgado. Si se cumplen y se marcha, guarde la comunicación: si nadie ocupa la vivienda en tres meses, tiene treinta días para elegir entre volver o ser indemnizado.

¿Me pagan la mudanza?

La ley solo prevé indemnizar los gastos del desalojo cuando la vivienda no se ocupa y usted elige volver a ella. Si elige la indemnización, recibe una mensualidad por cada año que faltara hasta cinco.

Mi contrato es de 2016 y no dice nada de necesidad, ¿pueden recuperarlo?

En los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 no hacía falta pactarla: basta comunicarla pasado el primer año con dos meses de antelación. Revise además si su contrato sigue en la prórroga obligatoria o en otra fase.

Si ha recibido una comunicación de necesidad y quiere saber si cumple la ley, puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el contrato y la comunicación. Si finalmente se marcha, le puede interesar qué hacer si el casero no devuelve la fianza o cómo irse del piso antes de tiempo.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.