Civil y consumoPor Juan Pablo González Rivas
El casero no me devuelve la fianza, ¿qué hago?
Respuesta corta: El arrendador debe devolver la fianza al terminar el contrato, descontando solo lo que usted deba de verdad, como rentas pendientes o daños que no sean desgaste normal. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, el saldo devenga el interés legal (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si no paga, puede reclamarla por el proceso monitorio, sin abogado ni procurador.
Es una consulta muy habitual al terminar un alquiler: se entregan las llaves, pasan las semanas y la fianza no llega, o llega con descuentos que nadie explica. La ley da herramientas sencillas para recuperarla, sobre todo si se prepara bien la salida.
¿Cuánto es la fianza y qué garantías puede pedir el casero?
En el alquiler de vivienda la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta, y de dos en el alquiler para otro uso, como un local (art. 36.1 LAU). Además pueden pactarse garantías adicionales; en vivienda, en contratos de hasta cinco años (o siete si el casero es una persona jurídica, como una sociedad), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades (art. 36.5).
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 añade que no puede exigirse al inquilino un seguro de impago de renta y que, en los alquileres temporales, la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad. Como se explica más abajo, esta norma está pendiente de convalidación.
¿Qué puede descontar el casero de la fianza?
La fianza sirve para cubrir lo que el inquilino deje a deber al terminar el contrato. El casero puede descontar lo que se le deba de verdad y pueda justificar:
- Rentas o cantidades pendientes a cargo del inquilino, como suministros.
- Daños causados por el inquilino, que responde del deterioro salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya (art. 1563 del Código Civil).
Lo que no puede descontar es el desgaste por el paso del tiempo: el inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561). Otra cosa son las pequeñas reparaciones que exige el uso ordinario, que corresponden al inquilino durante el contrato (art. 21.4 LAU).
Un detalle que juega en contra si no se documenta: si al firmar no se dejó constancia del estado de la vivienda, la ley presume que el inquilino la recibió en buen estado (art. 1562). Por eso conviene hacer fotos y un inventario al entrar.
¿Qué cambia desde octubre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, añade un apartado 7 al artículo 36: al terminar el contrato, las partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda en el momento de la entrega. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado.
Dos cautelas. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), y el anterior, el Real Decreto-ley 26/2026, que daba al artículo 36 la misma redacción, quedó derogado (Resolución de 2 de octubre de 2026). Además, la norma no incluye una regla transitoria específica para este apartado. Mientras se aclara, lo prudente es lo de siempre: firmar un acta de entrega con fotos y lecturas de contadores.
¿Cuándo tiene que devolverla?
La ley no fija un día exacto, pero sí una consecuencia: si pasa un mes desde que usted entregó las llaves y el casero no ha devuelto el saldo, ese saldo devenga el interés legal del dinero (art. 36.4). Por eso es importante poder probar la fecha de entrega.
Las comunidades autónomas pueden obligar al arrendador a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional tercera de la LAU). Ese depósito es cosa del casero: quien debe devolverle el dinero a usted es él.
¿Cómo la reclamo, paso a paso?
- Documente la salida. Fecha de entrega de llaves, acta o documento de finalización firmado, fotos y lecturas de contadores.
- Requiera por escrito. Un burofax o un medio que deje constancia, pidiendo la devolución y, si hay descuentos, su justificación. Si propone además un acuerdo, ese escrito puede servir como intento de negociación previa, que la ley exige con carácter general antes de demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), y además interrumpe la prescripción (art. 7).
- Si no contesta o se niega, para que ese intento cuente deberá acudir al juzgado dentro del año siguiente a que el casero lo recibiera (art. 7.3).
- Acuda al juzgado. Con el contrato, el justificante de la fianza y la prueba de la entrega de llaves puede presentar un proceso monitorio, cuya petición inicial no requiere abogado ni procurador (art. 814.2 LEC). Si la cantidad no supera 2.000 euros, tampoco los necesita en el juicio verbal (art. 23 y art. 31).
Como particular, no paga tasa judicial (art. 4.2.a de la Ley 10/2012). El monitorio es también la vía con la que la comunidad reclama al vecino moroso.
Datos clave
| Concepto | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Fianza en vivienda | Una mensualidad de renta | Art. 36.1 LAU |
| Fianza en local u otro uso | Dos mensualidades | Art. 36.1 LAU |
| Garantía adicional en vivienda (contratos de hasta cinco o siete años) | Máximo dos mensualidades | Art. 36.5 LAU |
| Intereses si no la devuelve | Interés legal, pasado un mes desde la entrega de llaves | Art. 36.4 LAU |
| Reclamar sin abogado ni procurador | Petición de monitorio, o juicio verbal hasta 2.000 euros | Arts. 814.2, 23 y 31 LEC |
| Plazo para reclamar | Por regla general, cinco años | Art. 1964.2 CC |
Preguntas frecuentes
¿Puede quedarse la fianza por pintar el piso?
Depende. El desgaste normal por el paso del tiempo no puede cargarse al inquilino (art. 1561 del Código Civil). Si hay daños que van más allá del uso normal, sí podría descontar el coste razonable de repararlos, y debe poder justificarlo.
¿Puedo dejar de pagar el último mes y que se cobre con la fianza?
No es aconsejable. La renta se sigue debiendo y su falta de pago permite al casero resolver el contrato (art. 27.2.a LAU). Además, la fianza responde también de posibles daños, que solo se conocen al final.
¿Qué intereses me debe el casero?
El interés legal del dinero sobre el saldo no devuelto, desde que pasa un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 LAU). El tipo concreto se comprueba en el momento de reclamar.
¿Necesito abogado para reclamar la fianza?
Para la petición inicial del monitorio, no (art. 814.2 LEC). Si el casero se opone y la cantidad supera 2.000 euros, sí hacen falta abogado y procurador (art. 818.1, 23 y 31 LEC).
¿Y si el contrato no decía nada de la fianza?
La fianza en metálico es obligatoria en todo alquiler sometido a la LAU (art. 36.1), así que, si la pagó, la ley se aplica igual. Guarde el justificante del pago.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamarla?
La ley no fija un plazo especial, así que, por regla general, se aplica el de cinco años de las acciones personales (art. 1964.2 del Código Civil). Pero cuanto antes reclame, más fácil será probar el estado en que dejó la vivienda.
Si su casero no le devuelve la fianza o le aplica descuentos que no entiende, podemos revisar el contrato y la documentación de la salida con usted. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.
Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.
