¿Todavía se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Respuesta corta: En muchos casos, sí. La cláusula que cargaba al consumidor todos los gastos de la hipoteca es nula (art. 83 TRLGDCU) y esa nulidad no prescribe. La devolución sí tiene plazo, cinco años (art. 1964.2 del Código Civil), pero el Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE, lo cuenta desde que es firme la sentencia que anula su cláusula, salvo que el banco pruebe que usted lo sabía antes.

Durante años, las escrituras de préstamo hipotecario incluían una cláusula que hacía pagar al cliente la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y los impuestos. Los tribunales la han declarado abusiva cuando el prestatario es un consumidor. La pregunta que hoy se hace mucha gente es si llega tarde. La respuesta depende de qué se reclame, de la fecha de la hipoteca y de si ya hubo una reclamación anterior.

¿Por qué se pueden reclamar los gastos?

Son abusivas las cláusulas no negociadas que, contra la buena fe, causan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor (art. 82 TRLGDCU), y la ley considera abusiva en todo caso la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario (art. 89.3). Esas cláusulas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas (art. 83).

Anulada la cláusula, cada gasto se reparte según la norma que lo regula, como si la cláusula nunca hubiera existido. Por eso no se recupera todo, sino lo que no le correspondía pagar a usted.

¿Qué gastos se recuperan en una hipoteca anterior a junio de 2019?

Para las hipotecas firmadas antes de que entrara en vigor la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, el Tribunal Supremo ha fijado este reparto tras anular la cláusula:

A lo recuperado se suman los intereses legales desde la fecha en que usted pagó cada gasto, no desde que reclamó. Y conviene pedirlos expresamente, porque el juez no concede más de lo que se pide.

¿Y si la hipoteca es posterior a junio de 2019?

La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019 y no se aplica a los préstamos firmados antes, salvo que después se noven o se subroguen (disposición transitoria primera). Para los posteriores, es la propia ley la que reparte los gastos (art. 14.1.e):

• La tasación corresponde al prestatario.
• La gestoría, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción en el Registro corresponden al prestamista.
• Las copias, a quien las solicite.
• El impuesto se paga según la normativa tributaria, y desde el 10 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista (art. 29 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Si en una hipoteca posterior le cobraron a usted alguno de los gastos que la ley atribuye al banco, también puede reclamarlo.

¿Han prescrito los gastos de mi hipoteca?

Es la duda principal, y la respuesta ha cambiado en los últimos años. Hay que separar dos acciones:

• La nulidad de la cláusula no prescribe: una cláusula nula de pleno derecho lo es siempre.
• La devolución del dinero sí prescribe, en el plazo general de cinco años de las acciones personales (art. 1964.2 del Código Civil).

Lo decisivo es desde cuándo se cuentan esos cinco años. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea descartó que pudieran empezar a correr en la fecha del pago, en la de la firma o en la fecha en que el Tribunal Supremo fijó su doctrina sobre los gastos, porque la existencia de esa jurisprudencia no prueba que el consumidor conociera sus derechos. Siguiendo ese criterio, el Tribunal Supremo ha establecido que el plazo empieza a contar cuando es firme la sentencia que declara la nulidad de la cláusula concreta, salvo que el banco pruebe que el consumidor conoció o pudo conocer antes que la cláusula era abusiva.

En la práctica, esto significa que muchas reclamaciones que parecían fuera de plazo siguen vivas. Hay una cautela: si usted ya reclamó al banco hace años, el banco puede usar esa reclamación para sostener que usted ya conocía el carácter abusivo de la cláusula. En ese caso conviene revisar las fechas y no dejar pasar más tiempo; una nueva reclamación escrita interrumpe la prescripción (art. 1973).

¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca o vendí la casa?

Sí. Haber pagado el préstamo entero o haber vendido la vivienda no le hace perder la condición de consumidor respecto de aquel contrato, y la cláusula sigue siendo nula. Lo que necesitará es la escritura y los justificantes de los gastos que pagó.

¿Cómo se reclama hoy?

1. Reúna los documentos. La escritura de préstamo hipotecario y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conserva, pueden pedirse copias a la notaría, al registro o a la gestoría.
2. Reclame por escrito al banco. Desde el 3 de abril de 2025 no se admite la demanda de devolución por cláusulas abusivas en préstamos con garantía hipotecaria si no se acompaña el documento que justifique una reclamación extrajudicial previa a la entidad pidiéndole que reconozca el carácter abusivo y devuelva lo cobrado (art. 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El servicio de atención a la clientela tiene un mes para resolver (art. 29 de la Ley 44/2002).
3. Esa reclamación cumple también el requisito de negociación previa. En las acciones de consumidores, el MASC se entiende cumplido con la reclamación previa a la empresa si no contesta en plazo o la respuesta no es satisfactoria (disposición adicional séptima de la Ley Orgánica 1/2025).
4. Demanda. Si el banco no acepta, se presenta la demanda con la escritura, las facturas y la reclamación previa.

Las costas también cuentan. Si el banco se allana antes de contestar, en principio no se le imponen, salvo mala fe, y la ley entiende que la hay cuando se le había requerido antes de forma fehaciente y justificada o rechazó el acuerdo ofrecido o la negociación (art. 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Explicamos cómo se documenta el intento de negociación en qué es el MASC y cómo se acredita.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero se recupera de los gastos de la hipoteca?

Depende de lo que pagó: en las hipotecas anteriores a junio de 2019, todo el registro, la gestoría y la tasación, y la mitad de la notaría de la escritura de préstamo, más los intereses legales desde cada pago. La cantidad sale de las facturas.

¿Se puede reclamar el impuesto de actos jurídicos documentados?

Si la escritura es anterior al 10 de noviembre de 2018, no: el sujeto pasivo era el prestatario. Desde esa fecha, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria lo es el prestamista (art. 29 del texto refundido del impuesto).

¿Desde cuándo cuentan los cinco años para reclamar?

Según el Tribunal Supremo, desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula concreta, salvo que el banco pruebe que usted conoció o pudo conocer antes su carácter abusivo. No cuentan desde el pago ni desde la doctrina general del Supremo.

¿Hace falta reclamar al banco antes de demandar?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025 la demanda no se admite sin el justificante de una reclamación extrajudicial previa a la entidad (art. 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que además cumple el requisito de negociación previa.

¿Y si la hipoteca la firmé como empresa o autónomo?

La nulidad por abusividad protege al consumidor. Si el préstamo se pidió para una actividad empresarial o profesional, esta vía no sirve en principio y habrá que estudiar el contrato desde otras normas.

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca ya cancelada?

Sí. La cancelación del préstamo no le quita la condición de consumidor respecto de aquel contrato. Lo que no se recupera es el gasto de la escritura de cancelación, que corresponde al prestatario.

Si quiere saber si su hipoteca está en plazo y cuánto podría recuperar, podemos revisar con usted la escritura y las facturas. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.