Me han denegado la hipoteca: ¿recupero la señal de las arras?

Respuesta corta: Depende de lo que diga el contrato. Si la compra quedó sometida a la condición de obtener la hipoteca y el banco la deniega sin culpa suya, la condición no se cumple y, en principio, recupera la señal (art. 1114 del Código Civil). Si el contrato no dice nada, la denegación por sí sola no le devuelve el dinero: todo depende del tipo de arras.

Muchas compras de vivienda dependen de un préstamo hipotecario que todavía no está concedido cuando se firman las arras. Si el banco dice que no, o concede menos de lo previsto, el comprador se encuentra con una señal entregada y sin dinero para pagar el resto. Lo que ocurre con esa señal se decide, casi siempre, en una o dos líneas del contrato.

¿Por qué todo depende del contrato?

Porque la ley no contiene ninguna regla que devuelva la señal al comprador por el hecho de que el banco no le preste el dinero. Obtener la financiación es, en principio, cosa del comprador. La denegación solo le libera si el contrato lo previó.

La forma de preverlo es una condición. Una obligación sometida a condición suspensiva no es exigible hasta que se produce el hecho del que depende (art. 1113), y la adquisición de los derechos depende de ese acontecimiento (art. 1114). Si la compra se condicionó a obtener la hipoteca y esta se deniega, la compra no llega a ser exigible y lo normal es que el contrato prevea la devolución de lo entregado.

¿Qué escenarios hay?

Cómo distinguir unas arras de otras lo explicamos en contrato de arras: ¿qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás?

¿Cómo debe estar redactada la condición de financiación?

Una cláusula que solo diga "sujeto a financiación" invita a discutir. Cuanto más concreta, menos margen hay para el desacuerdo. Conviene que recoja:

• El importe o el porcentaje del precio que debe financiarse. Así queda claro si una oferta por menos dinero cuenta como denegación.
• El plazo para obtener la aprobación, que debe encajar con la fecha prevista para la escritura.
• Cómo se acredita la denegación: normalmente, una comunicación escrita de la entidad.
• Cuántas entidades hay que intentar, si se exige más de una.
• La consecuencia: devolución íntegra de la señal, en qué plazo y por qué medio.
• El aviso al vendedor: cuándo y cómo debe comunicarle el comprador que no ha obtenido la financiación.

¿Y si la denegación fue culpa mía?

Entonces la condición no le protege. El Código Civil da por cumplida la condición cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento (art. 1119). Si no llegó a solicitar el préstamo, lo pidió fuera de plazo o no aportó la documentación que le pidieron, el vendedor puede sostener que la condición se cumplió y que usted incumple. Guarde la prueba de cada solicitud y de cada documento entregado.

¿Qué hago si ya me la han denegado?

1. Pida la denegación por escrito a la entidad, con fecha.
2. Relea la cláusula: qué exige para dar la condición por no cumplida y en qué plazo debe avisar.
3. Si el contrato obliga a intentarlo con otras entidades, hágalo y documéntelo.
4. Comunique la denegación al vendedor por un medio que deje constancia, adjuntando el justificante y pidiendo la devolución de la señal.
5. Valore negociar una prórroga si cree que otra entidad puede aprobarla: cualquier cambio del plazo debe quedar firmado por los dos.

¿Y si el vendedor no me devuelve la señal?

Antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación por escrito, una mediación o una conciliación: es requisito, con carácter general, para que se admita la demanda civil desde el 3 de abril de 2025 (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Lo explicamos en MASC antes de demandar: cómo se acredita. Si no hay acuerdo, la reclamación judicial dependerá de lo que se pida; cuando se trata de una cantidad concreta y documentada, puede valorarse el proceso monitorio.

Al revés también ocurre: si el vendedor considera que la condición se cumplió o que usted la frustró, puede reclamarle el cumplimiento o los daños que acredite (art. 1101). Por eso la prueba de sus gestiones con el banco es tan importante.

¿Qué revisar antes de firmar las arras si necesito hipoteca?

• Que la cláusula de financiación exista y sea concreta, con los elementos de la lista anterior.
• Que el plazo para escriturar deje tiempo suficiente para la tasación y la aprobación del préstamo.
• Qué tipo de arras se firman, porque decide qué pasa si la condición falla o no existe.
• Los gastos de la operación y quién los paga. Si ya tiene una hipoteca firmada hace años, puede interesarle si todavía se pueden reclamar los gastos de la hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Cómo demuestro que me han denegado la hipoteca?

Con una comunicación escrita y fechada de la entidad. Si el contrato exige un documento concreto o un número de entidades, eso es lo que tendrá que aportar. Conserve también las solicitudes y la documentación que entregó.

¿Y si el banco me concede menos dinero del que necesitaba?

Depende de la cláusula. Si fija un importe o un porcentaje mínimo de financiación, una oferta inferior puede equivaler a la denegación. Si no lo fija, la cuestión es discutible, y por eso conviene concretarlo antes de firmar.

¿Pierdo la señal si no pedí la hipoteca a tiempo?

Es un riesgo serio. El Código Civil da por cumplida la condición cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento (art. 1119), y el vendedor puede alegar que fue su falta de diligencia la que frustró la financiación.

¿Puede el vendedor reclamarme más que la señal?

Con arras penitenciales, no: perder la señal es el precio de desistir. Con arras confirmatorias, el vendedor puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar los daños que pruebe (art. 1124 del Código Civil).

¿Vale una cláusula que solo dice "sujeto a financiación"?

Puede valer, pero deja abiertas muchas preguntas: cuánto, en qué plazo, cómo se acredita y qué se devuelve. Si ya la firmó, habrá que interpretarla con el resto del contrato y con lo que hicieron las partes; si aún no, conviene concretarla.

¿Tengo que intentar un acuerdo antes de reclamar la señal en el juzgado?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la demanda civil exige, con carácter general, haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Una propuesta de negociación por escrito, bien documentada, puede cumplir ese requisito.

Si le han denegado la hipoteca y el vendedor no quiere devolver la señal, o está a punto de firmar unas arras y necesita financiación, puede revisar el contrato con nosotros en una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el contrato de arras, el justificante de la señal, la denegación del banco y las comunicaciones con el vendedor.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.