Contrato de arras: ¿qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás?

Respuesta corta: Depende del tipo de arras. Si son penitenciales, cualquiera puede echarse atrás: el comprador perdiendo la señal y el vendedor devolviéndola duplicada (art. 1454 del Código Civil). Pero eso solo vale si el contrato lo dice con claridad. Si no, la señal se trata como pago a cuenta del precio y quien se retira incumple: el otro puede exigir la venta o resolverla con indemnización (art. 1124).

El contrato de arras es el documento que se firma entre el acuerdo sobre el precio y la escritura: el comprador entrega una cantidad, el vendedor retira la vivienda del mercado y ambos fijan un plazo para firmar ante notario. El problema aparece cuando, antes de esa fecha, uno de los dos cambia de opinión. Lo que pasa entonces no lo decide el título del documento, sino lo que dice su cláusula de arras.

¿Qué tipos de arras existen?

El Código Civil solo regula expresamente un tipo, las penitenciales. Las otras dos nacen de lo que pactan las partes y de cómo lo han interpretado los tribunales.

¿Cómo sé si mis arras son penitenciales?

Leyendo la cláusula con calma. Los tribunales vienen exigiendo que el carácter penitencial conste de forma expresa: no basta con llamar "señal" o "arras" a la cantidad entregada. Cuando el contrato no lo deja claro, la entrega se considera, por regla general, un pago anticipado del precio.

Son indicios de arras penitenciales:

• Que la cláusula cite el art. 1454 del Código Civil o diga expresamente que las arras son "penitenciales".
• Que reconozca a las dos partes la facultad de desistir.
• Que diga que el comprador que desista pierde la cantidad y que el vendedor que desista la devolverá duplicada.

Si la cláusula solo dice que la cantidad se entrega "como señal y a cuenta del precio", lo normal es que esté ante unas arras confirmatorias. Y si un documento llamado "de arras" recoge ya todos los elementos esenciales de la venta, puede tratarse en realidad de una compraventa ya cerrada, lo que cambia las consecuencias de echarse atrás.

¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?

Con arras penitenciales, el comprador puede retirarse sin dar explicaciones y pierde la señal entregada. El vendedor se queda con ella, pero no puede obligarle a comprar ni reclamarle más dinero por haber desistido.

Con arras confirmatorias, el comprador no tiene derecho a desistir. Si no firma la escritura, el vendedor puede escoger entre exigir el cumplimiento (que compre y pague) o la resolución del contrato, y en ambos casos reclamar los daños y perjuicios (art. 1124), que tendrá que acreditar (art. 1101). La cantidad entregada no funciona como una pena fija: si se resuelve el contrato, habrá que liquidar lo pagado frente a los daños que se prueben.

Si el vendedor quiere resolver porque el comprador no paga el precio, en la venta de inmuebles el comprador todavía puede pagar después de vencido el plazo mientras no se le haya requerido judicialmente o por acta notarial (art. 1504). Por eso el requerimiento formal es importante.

Con arras penales, se aplica la pena pactada, que sustituye a la indemnización si no se acordó otra cosa (art. 1152). Salvo que el contrato lo prevea expresamente, el comprador no puede liberarse de comprar pagando la pena, ni el vendedor puede exigir a la vez la pena y el cumplimiento (art. 1153).

¿Y si el que se echa atrás es el vendedor?

Con arras penitenciales, el vendedor que desiste debe devolver la señal duplicada: si recibió 10.000 euros, devuelve 20.000. A cambio, queda libre y el comprador no puede obligarle a vender.

Con arras confirmatorias, el comprador puede exigir que se otorgue la escritura y se le entregue la vivienda, o bien resolver el contrato, recuperar lo pagado y reclamar los daños que acredite (art. 1124). Si el vendedor se retira, por ejemplo, porque ha recibido una oferta mayor, la redacción de la cláusula es la que decide si le basta con devolver el doble o si el comprador puede exigirle que venda.

¿Hasta cuándo se puede desistir?

La facultad de desistir tiene sentido mientras el contrato no se ha cumplido. Una vez firmada la escritura y entregada la vivienda, ya no hay arras que perder: hay una compraventa consumada.

Lo prudente es comunicar el desistimiento por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido (burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial) y antes de que venza el plazo pactado para firmar. Si se deja pasar ese plazo sin decir nada, la otra parte puede sostener que ya no hay un desistimiento, sino un incumplimiento.

¿Y si me deniegan la hipoteca?

Es un caso distinto, porque todo depende de si el contrato condicionó la compra a obtener la financiación y de cómo se redactó esa condición. Lo explicamos en me han denegado la hipoteca: ¿recupero la señal de las arras?

¿Qué conviene revisar antes de firmar unas arras?

• Qué tipo de arras se pactan, dicho con todas las letras.
• El plazo para firmar la escritura y qué ocurre si se supera.
• Si la compra depende de obtener una hipoteca, y cómo se acreditará una denegación.
• Que el vendedor es el titular y qué cargas tiene la vivienda, con una nota simple del Registro de la Propiedad.
• Las deudas con la comunidad y el IBI, porque la vivienda responde de una parte de ellas: lo explicamos en si compro un piso con deudas de comunidad o de IBI, ¿las tengo que pagar yo?
• Quién paga cada gasto e impuesto de la venta, incluida la plusvalía municipal.

¿Hay que intentar un acuerdo antes de demandar?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, para presentar una demanda civil hay que haber intentado antes, con carácter general, un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación directa o entre abogados, una mediación o una conciliación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Explicamos cómo se acredita en MASC antes de demandar: cómo se acredita.

Preguntas frecuentes

¿La señal y las arras son lo mismo?

El Código Civil usa las dos palabras como sinónimos ("arras o señal", art. 1454). Lo que importa no es el nombre, sino si el contrato permite desistir y a qué precio. Si no lo dice con claridad, la cantidad suele tratarse como un pago a cuenta del precio.

¿Puedo echarme atrás si las arras son confirmatorias?

No tiene derecho a desistir. Si no firma, el vendedor puede exigirle el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños (art. 1124 del Código Civil). Lo que sí cabe es negociar una salida, algo que además la ley exige intentar antes de demandar.

Si el vendedor se echa atrás con arras penitenciales, ¿cuánto me devuelve?

El doble de lo que usted entregó (art. 1454 del Código Civil). Con esa devolución el vendedor queda liberado y usted no puede obligarle a vender.

¿Tengo que pagar algo más si me echo atrás con arras penitenciales?

No. Las arras penitenciales son el precio del desistimiento: el comprador pierde lo entregado y no debe una indemnización adicional por haber desistido.

¿Qué cantidad hay que entregar como arras?

La ley no fija ningún importe ni porcentaje: es lo que pacten las partes. Lo relevante es que el contrato diga qué tipo de arras son y qué ocurre con esa cantidad si alguien no firma.

¿Qué hago si la otra parte no contesta a mi reclamación?

Conviene reclamar por escrito, con constancia de la fecha y del contenido, y proponer una negociación. Si no hay respuesta, la demanda debe presentarse dentro del año siguiente a la recepción de esa solicitud para que el intento cuente como requisito previo (art. 7.3 de la Ley Orgánica 1/2025).

Si está a punto de firmar unas arras, o ya las firmó y alguien quiere echarse atrás, puede revisar el contrato con nosotros en una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Conviene traer el contrato de arras, el justificante de la entrega del dinero y las comunicaciones con la otra parte.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.