Civil y consumoPor Juan Pablo González Rivas
Plusvalía municipal: ¿cuándo no hay que pagarla al vender o heredar?
Respuesta corta: No hay que pagar la plusvalía municipal cuando se acredita que el terreno no ha ganado valor entre la adquisición y la transmisión, comparando los valores de las escrituras (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). Hay que declarar la operación y aportar los títulos. Y si hubo ganancia, pero menor que la del cálculo por valor catastral, puede pedir tributar por la ganancia real (art. 107.5).
La plusvalía municipal es el impuesto que cobran los ayuntamientos cuando se vende, se dona o se hereda un inmueble urbano. Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, reformado en noviembre de 2021 por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la jurisprudencia del Tribunal Constitucional. Desde entonces hay supuestos claros en los que no se paga.
¿Qué grava y quién la paga?
Grava el incremento de valor del suelo, no de la construcción, que se pone de manifiesto al transmitir un terreno urbano o constituir un derecho real de goce sobre él (art. 104.1). Quién la paga depende de la operación (art. 106):
- Venta u otra transmisión a cambio de precio: el vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto y es quien debe ingresarla.
- Herencia o donación: quien recibe el inmueble.
¿Cuándo no hay que pagarla?
| Supuesto | Norma |
|---|---|
| No ha habido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión | Art. 104.5 |
| El terreno es rústico a efectos del IBI | Art. 104.2 |
| Aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal y adjudicaciones en pago de ellas | Art. 104.3 |
| Transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio | Art. 104.3 |
| Dación en pago de la vivienda habitual de una persona física, deudora o garante de una hipoteca con un banco u otro prestamista profesional, o su ejecución hipotecaria, si ni ella ni su unidad familiar disponen de otros bienes suficientes para pagar toda la deuda hipotecaria | Art. 105.1.c |
Para la exención de la dación en pago, la ley considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente ha estado empadronado de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión, o desde que la adquirió si fue hace menos.
¿Cómo se demuestra que no ha habido ganancia?
La no sujeción no es automática: quien quiera acreditarla debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documentan la transmisión y la adquisición (art. 104.5). Las reglas de la comparación son estas:
- Como valor de adquisición y de transmisión se toma, en cada caso, el mayor entre el que consta en la escritura y el comprobado por la Administración tributaria, si lo hay.
- No se suman los gastos ni los tributos de las operaciones.
- Si el inmueble tiene suelo y construcción, el valor del suelo se obtiene aplicando la proporción que representa el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total, y esa misma proporción se aplica a los dos valores.
- Si la adquisición o la transmisión fue por herencia o donación, se toma el valor declarado en el impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Un ejemplo sencillo: si compró un piso por 200.000 euros y lo vende por 180.000, al aplicar a ambos valores la misma proporción de suelo, el valor del terreno también ha bajado. No hay incremento y no hay impuesto, siempre que lo declare y lo acredite.
¿Y si sí hubo ganancia? El cálculo objetivo y el real
Cuando hay incremento, la ley permite comparar dos formas de calcular la base del impuesto y quedarse con la menor:
| Método | Cómo se calcula |
|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión, multiplicado por un coeficiente según los años transcurridos, con un máximo de veinte. El ayuntamiento fija los coeficientes sin superar los máximos legales y puede aplicar un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor catastral (art. 107) |
| Real | La ganancia efectiva del suelo, calculada con las reglas de comparación del apartado anterior. Se aplica a instancia del contribuyente cuando resulta inferior a la del método objetivo (art. 107.5) |
Sobre esa base se aplica el tipo que fije cada ayuntamiento, que no puede superar el 30 % (art. 108.1). Los coeficientes máximos se actualizan mediante norma con rango de ley y han cambiado varias veces en los últimos años. Si un coeficiente de la ordenanza supera el nuevo máximo legal, se aplica directamente el máximo hasta que se corrija la ordenanza (art. 107.4). Por eso conviene hacer el cálculo con los coeficientes vigentes en la fecha de la operación.
¿Qué cambia si heredo?
- Paga el heredero que recibe el inmueble.
- El plazo para declarar es de seis meses desde la transmisión, que en las herencias se produce con el fallecimiento (art. 657 del Código Civil), prorrogable hasta un año a solicitud del contribuyente (art. 110.2.b).
- Las ordenanzas pueden prever una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes (art. 108.4). Si existe y con qué requisitos lo decide cada ayuntamiento.
- Para comprobar si hubo ganancia, el valor de la herencia es el declarado en el impuesto sobre sucesiones.
Si está tramitando una herencia, le interesa también el plazo para pagar el impuesto de sucesiones en Madrid y, si hay deudas, si conviene aceptar a beneficio de inventario o renunciar.
¿Qué plazo hay para declararla y cómo?
El plazo se cuenta desde el devengo, que es la fecha de la transmisión (art. 109.1):
- Venta o donación: treinta días hábiles.
- Herencia: seis meses, prorrogables hasta un año.
Cada ayuntamiento decide en su ordenanza fiscal si se presenta una declaración para que él liquide o una autoliquidación con el ingreso (art. 110.1 y 110.4), y regula sus bonificaciones. Antes de firmar, consulte la ordenanza del municipio donde está el inmueble. El notario debe advertir en la escritura del plazo para declarar y de las responsabilidades por no hacerlo (art. 110.7).
¿Y si ya pagué y no había ganancia?
Depende de cómo pagó. Si presentó una autoliquidación, puede pedir su rectificación y la devolución de lo ingresado indebidamente (art. 120.3 y art. 221.4 de la Ley General Tributaria); ese derecho prescribe a los cuatro años (art. 66). Si pagó una liquidación del ayuntamiento, el recurso de reposición se presenta en el plazo de un mes desde su notificación (art. 14.2 de la Ley de Haciendas Locales). Si la deja ganar firmeza, la devolución solo puede pedirse por los procedimientos especiales de revisión, que únicamente caben en supuestos tasados (art. 221.3 de la Ley General Tributaria).
Y si se declara por resolución firme, judicial o administrativa, la nulidad o la resolución de la venta, el contribuyente puede pedir la devolución en los cinco años siguientes a la firmeza, siempre que el contrato no le haya producido efectos lucrativos. No hay devolución si la resolución se debe a su propio incumplimiento ni si el contrato se deja sin efecto por mutuo acuerdo (art. 109.2 y 109.3).
Si la vivienda heredada es de varios hermanos y no se ponen de acuerdo en venderla, lo explicamos en heredamos una casa entre hermanos y uno no quiere vender.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía municipal la paga el comprador o el vendedor?
En una venta, la paga el vendedor (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Solo cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto y debe ingresarla. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.
Si vendo con pérdidas, ¿tengo que pagar la plusvalía?
Si el valor del suelo no ha aumentado entre la compra y la venta, no hay sujeción al impuesto (art. 104.5). Pero tiene que declarar la operación y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditarlo.
¿Qué valores se comparan para saber si hubo ganancia?
El mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración, sin sumar gastos ni tributos. Si hay suelo y construcción, se aplica a ambos valores la proporción del valor catastral del suelo; en herencias y donaciones se usa el valor declarado en sucesiones.
¿Puedo elegir cómo se calcula el impuesto?
Sí, en la práctica. Si la ganancia real del suelo es menor que la que resulta del método objetivo por valor catastral, puede pedir que se tome la real como base (art. 107.5). Para ello hay que acreditar los valores de adquisición y de transmisión.
¿Hay rebajas al heredar la vivienda de mis padres?
La ley permite a los ayuntamientos aprobar una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes, incluidos adoptados y adoptantes (art. 108.4). Si existe en su municipio, y con qué requisitos, depende de su ordenanza fiscal.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, que es cuando se transmite la herencia, prorrogables hasta un año si lo solicita (art. 110.2.b). En una venta o una donación, el plazo es de treinta días hábiles desde la transmisión.
¿Hay que presentar algo aunque no haya que pagar?
Sí. Para que no se aplique el impuesto por falta de incremento hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y transmisión (art. 104.5). Sin esa declaración, el ayuntamiento no tiene cómo constatar que no hubo ganancia.
Si va a vender o ha heredado un inmueble y quiere saber si debe pagar la plusvalía, puede revisar las escrituras con nosotros en una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga la escritura por la que adquirió, la de la venta o el título de la herencia y el último recibo del IBI, donde figura el valor catastral.
Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.
