Heredamos una casa entre hermanos y uno no quiere vender: ¿qué hacemos?

Respuesta corta: Nadie está obligado a seguir en copropiedad: cualquier hermano puede pedir en cualquier momento que se divida la casa (art. 400 del Código Civil), y esa acción no prescribe (art. 1965). Si la vivienda no admite división y nadie se la queda pagando a los demás su parte, se vende y se reparte el precio (art. 404). Antes de ir al juzgado hay que intentar un acuerdo.

Es una situación muy común tras la muerte de los padres: varios hermanos heredan la casa familiar, unos quieren venderla y otro se niega, porque vive en ella, porque le tiene apego o porque no está de acuerdo con el precio. La ley no obliga a nadie a seguir siendo copropietario contra su voluntad, pero el camino depende de un dato previo: si la herencia ya está repartida o no.

¿Está repartida la herencia?

Si la herencia está sin repartir porque un hermano no firma, la vía es la que explicamos en un heredero no quiere firmar la herencia: qué se puede hacer. En ambos casos rigen principios parecidos: ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión (art. 1051), y a la división entre copropietarios se le aplican las reglas de la división de la herencia (art. 406).

¿Puede un hermano bloquear la venta para siempre?

No. Cada copropietario puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (art. 400), y la acción para pedirlo no prescribe entre condueños ni entre coherederos (art. 1965). Hay dos excepciones que conviene revisar:

• Un pacto de indivisión firmado por los propios hermanos: es válido por un tiempo máximo de diez años, prorrogable por un nuevo acuerdo (art. 400).
• Una prohibición del testador de dividir la herencia: aun así, la división acaba teniendo lugar por alguna de las causas que extinguen la sociedad (art. 1051).

¿Cómo se divide una casa que no se puede partir?

Una vivienda normalmente no admite división física sin perder su utilidad, y la ley no permite exigir una división que haga la cosa inservible para su uso (art. 401). Si se trata de un edificio cuyas características lo permitan, cualquiera de los copropietarios puede pedir que la división se haga adjudicando pisos o locales independientes.

Cuando la casa es indivisible, quedan estas salidas (art. 404 y art. 1062):

La división también puede encargarse a árbitros o amigables componedores nombrados por los propios copropietarios, que deben formar lotes proporcionales evitando en lo posible las compensaciones en dinero (art. 402).

¿Qué pasos hay hasta forzar la venta?

1. Proponer un acuerdo concreto: comprar la parte del hermano que quiere quedarse, venderle la suya o vender a un tercero entre todos. Con una tasación delante es más fácil hablar de precio.
2. Intentar un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación por escrito o una mediación. Desde el 3 de abril de 2025 es requisito para que se admita la demanda civil (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Lo explicamos en MASC antes de demandar: cómo se acredita.
3. Demandar la división de la cosa común o, si la herencia está sin repartir, pedir la división judicial de la herencia.
4. Vender y repartir: si nadie se adjudica la casa, se vende y cada hermano recibe lo que le corresponde según su cuota.

¿Puedo vender solo mi parte?

Sí. Cada copropietario es dueño pleno de su cuota y puede venderla, cederla o hipotecarla, aunque el efecto frente a los demás queda limitado a lo que se le adjudique al dividir (art. 399). Pero tenga en cuenta dos cosas:

• Si vende su parte a un extraño, los demás copropietarios pueden ejercer el retracto de comuneros y quedarse con ella en las mismas condiciones de esa venta (art. 1521 y art. 1522), dentro de los nueve días siguientes a la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que conocieron la venta (art. 1524).
• Si la herencia está sin repartir y un heredero vende a un extraño su derecho hereditario, los coherederos pueden subrogarse en lugar del comprador en el plazo de un mes desde que se les comunique (art. 1067).

Y mientras tanto, ¿quién usa la casa y quién paga?

• Cuotas: se presumen iguales salvo prueba en contrario, y beneficios y cargas se reparten en proporción a ellas (art. 393).
• Uso: cada uno puede servirse de la casa según su destino, sin perjudicar a la comunidad ni impedir a los demás usarla según su derecho (art. 394). Si un hermano la ocupa en exclusiva e impide su uso a los demás, se aparta de esa regla; las consecuencias dependen de cada caso.
• Gastos de conservación: cualquiera puede obligar a los demás a contribuir. Solo se libera quien renuncia a su parte (art. 395).
• Decisiones de administración y mejor disfrute de la casa: se toman por mayoría de cuotas, y si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, decide el juez a petición de parte (art. 398). Las alteraciones de la casa exigen el consentimiento de todos (art. 397).
• IBI: frente al ayuntamiento, los cotitulares inscritos en el Catastro responden solidariamente de la cuota, en proporción a sus participaciones (art. 64.2 TRLRHL).

¿Y los impuestos?

Cada salida tiene su tributación, y conviene calcularla antes de elegir. Si la casa se vende a un tercero, los hermanos que venden pueden tener que pagar la plusvalía municipal: lo explicamos en plusvalía municipal: cuándo no hay que pagarla. Si la herencia trae deudas, revise antes si conviene aceptar a beneficio de inventario o renunciar.

Preguntas frecuentes

¿Pueden mis hermanos vender la casa sin mi firma?

La casa entera, no, si usted es copropietario. Cada uno puede vender solo su cuota (art. 399 del Código Civil), y los demás tienen derecho de retracto si la compra un extraño. Para vender la casa completa sin su firma, tendrían que pedir la división y, si nadie se la adjudica, que se acuerde su venta (art. 404).

¿Puede el testamento impedir que se venda la casa?

El testador puede prohibir la división de la herencia, pero aun así la división acaba produciéndose por alguna de las causas que extinguen la sociedad (art. 1051). Conviene leer el testamento con atención antes de decidir.

Si un hermano vive en la casa, ¿tiene que pagar algo a los demás?

Cada copropietario puede usar la casa sin impedir a los demás usarla según su derecho (art. 394). Si un hermano la ocupa en exclusiva, los demás pueden plantearlo, pero la respuesta depende de lo que se haya acordado y de las circunstancias de cada caso.

¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras no se vende?

Todos, en proporción a sus cuotas (arts. 393 y 395). Frente al ayuntamiento, los cotitulares inscritos en el Catastro responden solidariamente del IBI en proporción a sus participaciones (art. 64.2 TRLRHL).

¿Qué es el retracto de comuneros?

Es el derecho de un copropietario a quedarse con la parte que otro vende a un extraño, en las mismas condiciones pactadas en esa venta (arts. 1521 y 1522). Debe ejercerse en nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se inscribe, desde que se conoció (art. 1524).

¿Hay que intentar un acuerdo antes de ir al juzgado?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, para presentar la demanda civil hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación o una mediación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

Si heredó una casa con sus hermanos y no se ponen de acuerdo, puede estudiar las opciones con nosotros en una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el testamento o la declaración de herederos, la escritura de herencia si se hizo, una nota simple de la casa y el último recibo del IBI. Más información en nuestra página de herencias en Aranjuez.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.