Si compro un piso con deudas de comunidad o de IBI, ¿las tengo que pagar yo?

Respuesta corta: Usted no pasa a ser el deudor, pero el piso responde. Por la comunidad, responde con el propio inmueble de lo que debía el anterior dueño en la parte vencida del año de la compra y en los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Por el IBI, el inmueble queda afecto al pago, aunque el ayuntamiento debe dirigirse antes contra el vendedor (art. 64 TRLRHL).

Las deudas de un piso no desaparecen cuando cambia de dueño. La ley protege a la comunidad de propietarios y al ayuntamiento haciendo que el propio inmueble responda de parte de lo que se debe, lo compre quien lo compre. Por eso, antes de firmar, conviene saber exactamente qué se debe y pactar quién lo paga.

¿Por qué responde el piso de deudas que no son mías?

Porque la ley establece una afección real: el piso queda legalmente afecto al pago de ciertas deudas, con independencia de quién sea su propietario. El deudor sigue siendo el anterior titular, pero si no paga, la comunidad o el ayuntamiento pueden cobrarse sobre el inmueble. El comprador no responde con el resto de su patrimonio, sino con el piso adquirido.

¿Qué deudas de comunidad alcanzan al comprador?

El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble, incluso si ha inscrito su compra en el Registro de la Propiedad, de las cantidades que los anteriores titulares debían para el sostenimiento de los gastos generales, con este límite temporal (art. 9.1.e LPH):

• La parte ya vencida del año en que se compra.
• Los tres años naturales anteriores.

Las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores son, además, créditos preferentes de la comunidad frente a otros acreedores del propietario (art. 9.1.e LPH). Cómo reclama la comunidad lo explicamos en vecino moroso: cómo reclama la comunidad de propietarios.

¿Cómo sé si el vendedor debe algo a la comunidad?

La ley lo resuelve en la propia escritura. El vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos generales o cuánto debe, y aportar un certificado del estado de deudas con la comunidad que coincida con su declaración. Sin ese certificado no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador le exonere expresamente (art. 9.1.e LPH).

El certificado lo emite quien ejerce de secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde que se pide. Ambos responden, si hay culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios del retraso. Como comprador, no conviene exonerar al vendedor de aportarlo.

¿Y las derramas aprobadas antes de la compra?

Para las derramas destinadas a pagar mejoras, la ley es clara: las paga quien sea propietario cuando las cantidades sean exigibles (art. 17.11 LPH). Si la junta aprobó una derrama cuyos plazos vencen después de la escritura, en principio le tocará a usted.

Por eso conviene pedir las actas de las últimas juntas y dejar escrito en el contrato quién asume cada derrama ya acordada. Si la derrama se aprobó con su voto en contra cuando ya era propietario, lo explicamos en ¿tengo que pagar la derrama si voté en contra?

¿Qué pasa con el IBI?

El IBI se devenga el 1 de enero y su período impositivo es el año natural (art. 75 TRLRHL). El contribuyente es quien es titular en esa fecha (art. 63): el recibo del año de la venta va a nombre del vendedor. La ley le permite repercutir esa carga conforme a las normas de derecho común (art. 63.2), y por eso es habitual pactar en la escritura cómo se reparte el recibo de ese año.

Además, cuando cambia el titular, el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria (art. 64.1 TRLRHL). Esto significa:

• El ayuntamiento debe dirigirse primero contra el vendedor. Solo cuando lo declara fallido puede dictar un acto de declaración de responsabilidad contra el comprador y notificárselo (art. 176 de la Ley General Tributaria).
• El comprador responde con el inmueble, no con el resto de sus bienes (art. 79.1 LGT).
• Solo pueden reclamarse cuotas no prescritas. El plazo es de cuatro años (art. 66 LGT). Frente al vendedor se cuenta desde el fin del período voluntario de pago, y las actuaciones de cobro lo interrumpen (art. 67 y art. 68); frente al comprador, como responsable subsidiario, desde la última actuación de cobro notificada al vendedor (art. 67.2).

El notario tiene que pedir información y advertir en la escritura de las deudas pendientes por IBI asociadas al inmueble y de esta afección (art. 64.1).

¿Y si ya he pagado deudas del vendedor?

Quien paga por cuenta de otro puede reclamarle lo que pagó; si lo hizo contra su expresa voluntad, solo aquello en que el pago le fue útil (art. 1158 del Código Civil). Si el vendedor no le reembolsa, antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), y según el importe y la documentación puede valorarse el proceso monitorio.

¿Hay que comunicar el cambio de propietario a la comunidad?

Sí, y le interesa al vendedor. Quien no comunica al secretario el cambio de titularidad, por un medio que deje constancia, sigue respondiendo solidariamente con el nuevo dueño de las deudas posteriores a la venta, salvo que la comunidad ya lo supiera por otra vía o la transmisión fuera notoria (art. 9.1.i LPH).

¿Qué pedir antes de firmar la compra?

• El certificado de deudas con la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
• Las actas de las últimas juntas, para conocer derramas aprobadas y obras previstas.
• El último recibo del IBI pagado y, si hay dudas, información del ayuntamiento sobre deudas pendientes.
• Una nota simple del Registro de la Propiedad, para ver cargas y embargos anotados.
• Una cláusula que diga quién paga el IBI del año, las derramas acordadas y cualquier deuda que aparezca después, con la posibilidad de retener del precio lo necesario para pagarlas.

Si todavía está en la fase previa, revise también el contrato de arras, que es donde se fijan estas condiciones.

Preguntas frecuentes

¿Puede la comunidad cobrarse con mi piso deudas de hace diez años del anterior dueño?

No. La afección del piso alcanza solo a la parte vencida del año de la compra y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Las deudas más antiguas solo pueden reclamarse al anterior propietario.

¿Qué pasa si exonero al vendedor de aportar el certificado de deudas?

La ley lo permite, pero usted firma sin saber lo que se debe, y el piso seguirá respondiendo de las deudas dentro del límite legal. No es recomendable salvo que tenga otra prueba fiable de que no hay deudas.

¿Quién paga el IBI del año en que compro?

Ante el ayuntamiento, el vendedor, que era el titular el 1 de enero (arts. 63 y 75 TRLRHL). Entre ustedes, lo que pacten: la ley permite repercutir el impuesto conforme al derecho común, por lo que conviene dejar escrito el reparto.

¿Me puede embargar el ayuntamiento el piso por el IBI que no pagó el vendedor?

Puede llegar a cobrarse sobre el inmueble, como responsable subsidiario, pero antes tiene que declarar fallido al vendedor y notificarle a usted una declaración de responsabilidad (art. 176 LGT). Solo por cuotas no prescritas.

¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta?

Si es para mejoras, quien sea propietario cuando la cantidad sea exigible (art. 17.11 LPH). Para evitar discusiones, el contrato debe decir quién asume cada derrama ya aprobada.

¿Puedo reclamar al vendedor lo que pagué por sus deudas?

Sí. Quien paga por cuenta de otro puede reclamarle lo pagado, o solo aquello en que le fue útil si pagó contra su expresa voluntad (art. 1158 del Código Civil). Antes de demandar hay que intentar un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias.

Si va a comprar un piso y quiere revisar sus deudas y cargas antes de firmar, o ya ha recibido una reclamación por deudas del anterior dueño, puede pedir una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el contrato de arras o la escritura, el certificado de la comunidad, los recibos del IBI y, si la tiene, la reclamación recibida.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.