Vecino moroso: ¿cómo reclama la comunidad de propietarios?

Respuesta corta: La comunidad reclama las cuotas impagadas por el proceso monitorio especial del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Hace falta que la junta apruebe la liquidación de la deuda, que se notifique al moroso y que el secretario la certifique con el visto bueno del presidente. La petición inicial no necesita abogado ni procurador (art. 814.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Cuando un vecino deja de pagar, el resto paga más o la comunidad deja de hacer cosas. La ley da a la comunidad un camino propio, más sencillo que un pleito ordinario, y algunas medidas para presionar sin llegar al juzgado.

¿Qué puede hacer la comunidad antes de ir al juzgado?

• Intereses. Las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debieron pagarse, y la junta puede acordar intereses superiores al legal (art. 21.1 LPH).
• Medidas disuasorias. La junta puede acordar, por ejemplo, la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean medidas abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad, y sin efecto retroactivo (art. 21.1).
• Sin voto en la junta. El propietario que no está al corriente de las deudas vencidas, y no las ha impugnado ni consignado, puede asistir y opinar, pero no votar (art. 15.2).
• Negociación, mediación o arbitraje. La reclamación de cuotas puede llevarse a mediación o arbitraje (art. 21.6). Y como la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general un intento de negociación antes de acudir a la vía civil (art. 5), y no exceptúa este monitorio, lo prudente es enviar un requerimiento con una propuesta de pago, por ejemplo un calendario de plazos, y guardar la prueba.

¿Cómo se reclama, paso a paso?

1. Acuerdo de la junta. La junta aprueba la liquidación de la deuda, con su importe y desglose.
2. Notificación al moroso. Se le comunica el acuerdo. Si no es posible hacerlo de forma personal, puede hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días (art. 21.3).
3. Certificado. Quien hace de secretario emite el certificado del acuerdo, con el importe y su desglose, con el visto bueno del presidente. Si el secretario es un administrador con la cualificación profesional exigida que no va a intervenir en la reclamación judicial, no hace falta la firma del presidente (art. 21.3).
4. Petición de monitorio. Se presenta con el certificado y el justificante de la notificación, en el juzgado del domicilio del deudor o en el del lugar de la finca, a elección de la comunidad (art. 813 LEC). Pueden incluirse las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación y los gastos de la reclamación (art. 21.3).
5. Requerimiento de pago. El juzgado requiere al deudor para que pague o se oponga en veinte días. Lo hace en el domicilio que el propietario haya designado para los asuntos de la comunidad; si no lo hay, en el piso o local, y si tampoco así es posible, por edictos (art. 815 LEC).

¿Qué pasa si el vecino paga, calla o se opone?

• Si paga, se archiva el procedimiento.
• Si no paga ni se opone, la comunidad pide la ejecución contra sus bienes con una simple solicitud (art. 816 LEC).
• Si se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la deuda, los intereses y las costas, y el tribunal lo acuerda sin exigir caución (art. 21.4 LPH). El asunto sigue como juicio verbal si no supera 15.000 euros, o como ordinario si los supera (art. 818.2 LEC).

¿Quién paga el abogado de la comunidad?

La comunidad no necesita abogado ni procurador para la petición inicial (art. 814.2 LEC). Si decide usarlos, el deudor tendrá que pagar sus honorarios y derechos, tanto si atiende el requerimiento como si no comparece, con el límite del artículo 394.3 LEC, que en general fija como máximo un tercio de la cuantía (art. 21.5 LPH). Si se opone, rigen las reglas generales de costas, pero si la comunidad gana del todo, las costas incluirán esos honorarios aunque su intervención no fuera obligatoria.

¿Y si vende el piso o la deuda es antigua?

Las deudas de comunidad tienen dos protecciones especiales (art. 9.1.e LPH):

• Preferencia. Las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores tienen preferencia para cobrarse frente a buena parte de los demás acreedores del moroso.
• Afección del piso. Si el piso se vende, el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas del año de la compra y de los tres años naturales anteriores.

Además, la comunidad puede demandar al titular registral para que la ejecución recaiga sobre el piso inscrito a su nombre (art. 21.2). En cuanto al plazo para reclamar, las cuotas periódicas prescriben a los cinco años (art. 1966.3 del Código Civil), así que no conviene dejar que la deuda se acumule.

Si el propietario moroso ha fallecido, la deuda forma parte de su herencia y son los herederos quienes deciden si la aceptan; lo explicamos en herencia con deudas: aceptar a beneficio de inventario o renunciar. Y si quiere ver cómo funciona el procedimiento general, tiene la guía del proceso monitorio.

Datos clave

Preguntas frecuentes

¿Hace falta abogado para reclamar al moroso?

Para la petición inicial del monitorio, no (art. 814.2 LEC). Si el vecino se opone y la deuda supera 2.000 euros, en el juicio posterior hacen falta abogado y procurador (arts. 23 y 31 LEC).

¿Puede la comunidad cortar el agua o la luz al moroso?

La junta puede acordar la privación temporal de servicios o instalaciones, pero nunca medidas abusivas, desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad (art. 21.1 LPH). Cortar suministros esenciales de la vivienda, como el agua, chocaría con ese límite de la habitabilidad.

¿Puede votar en la junta el vecino que debe cuotas?

Puede asistir y opinar, pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado ante el juzgado o un notario (art. 15.2 LPH). Su cuota tampoco se cuenta para las mayorías.

¿Cuántos años de deuda se pueden reclamar?

Las cuotas prescriben a los cinco años (art. 1966.3 del Código Civil). La preferencia y la afección del piso solo cubren el año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e LPH).

¿Y si el piso está alquilado?

Frente a la comunidad responde el propietario, que es quien tiene la obligación de contribuir a los gastos (art. 9.1.e LPH). Lo que haya pactado con su inquilino es una cuestión entre ellos.

¿Se pueden reclamar los gastos del burofax y del administrador?

Sí. La petición puede incluir todos los gastos y costes de la reclamación, incluidos los del secretario administrador, que son a cargo del deudor (art. 21.3 LPH).

Si su comunidad tiene un vecino moroso, o es usted el propietario reclamado y quiere saber si la deuda es correcta, podemos revisarlo con usted. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.