¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Respuesta corta: El casero paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, sin poder subir la renta por ello (art. 21 LAU). Usted paga las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario y los daños que cause. Desde el 8 de octubre de 2026, si el casero no responde en quince días a su requerimiento con presupuesto, puede hacer la reparación y descontarla de la renta.

Las averías son una de las fuentes de conflicto más habituales en un alquiler: la caldera que deja de funcionar, una humedad que no se va, la lavadora que se rompe. La ley da una regla bastante clara para repartirlas y, desde octubre de 2026, una vía nueva para que el inquilino no se quede esperando indefinidamente.

¿Qué reparaciones paga el casero?

Según el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el casero debe hacer, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido. Es la misma idea del Código Civil, que obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para que la cosa sirva para el uso al que se destina (art. 1554 CC).

Hay dos límites. No paga el casero cuando el deterioro es imputable al inquilino. Y si la vivienda se destruye o se pierde por causa no imputable al casero, la obligación de reparar desaparece y el contrato se extingue (arts. 21.1 y 28 LAU).

Esta regla se aplica también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y los demás elementos que el casero alquile como accesorios de la vivienda (art. 2.2 LAU), así que alcanza, en principio, a los electrodomésticos incluidos en el contrato.

¿Qué paga el inquilino?

• Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21.4 LAU).
• Los daños que cause él o las personas de su casa, salvo que pruebe que se produjeron sin culpa suya (arts. 1563 y 1564 CC).

La ley no pone una cifra a lo que es una reparación pequeña. La clave suele estar en la causa: lo que se gasta por el uso diario es mantenimiento y le corresponde a usted; lo que se estropea por el paso del tiempo o por el fin de su vida útil es conservación y le corresponde al casero. Una orientación, que siempre depende del caso concreto:

Si el problema viene de otra vivienda o de los elementos comunes del edificio, le puede interesar quién paga las humedades del vecino de arriba.

¿Cómo pido que se haga la reparación?

1. Avise cuanto antes. El inquilino debe comunicar al casero la necesidad de las reparaciones en el plazo más breve posible y dejarle comprobar el estado de la vivienda, por sí mismo o por un técnico (art. 21.3 LAU). Hágalo por escrito y con fotos.
2. Si es urgente, puede actuar. Cuando se trate de evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede hacer la reparación urgente, avisando antes al casero, y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3 LAU).
3. Si no es urgente pero el casero no responde, use la vía nueva. Cuando haya daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o sean necesarias reparaciones del artículo 21.1, puede requerir al casero por escrito, adjuntando un presupuesto razonable. El casero tiene quince días naturales desde que lo recibe para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla él. Si no contesta o se niega sin justificación, usted puede hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras. El coste debe ser razonable, adecuado a los daños y quedar acreditado documentalmente (art. 21.5 LAU).

El apartado 5 lo añadió el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso. Si lo utiliza, guarde el requerimiento, el justificante de recepción, el presupuesto, la factura y el cálculo del descuento: si se salta algún paso, el descuento podría tratarse como un impago.

¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que lo arregle?

No. La falta de pago de la renta permite al casero resolver el contrato e ir al desahucio (art. 27.2.a LAU). Frente a un casero que no repara, la ley le da otras herramientas: exigirle que cumpla o pedir la resolución del contrato con indemnización de daños (art. 27.1 LAU y art. 1124 CC), resolver el contrato por no hacer las reparaciones del artículo 21 (art. 27.3.a LAU) o, cumpliendo sus requisitos, la vía del descuento del artículo 21.5.

¿Tengo que aguantar las obras?

Si la obra de conservación no puede esperar razonablemente al final del contrato, sí, aunque le resulte muy molesta o le prive de una parte de la vivienda. Si dura más de veinte días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la que se vea privado (art. 21.2 LAU).

Las obras de mejora son distintas: el casero debe avisarle por escrito con tres meses de antelación, usted puede desistir del contrato en el mes siguiente si le afectan, y si las soporta tiene derecho a una reducción de renta proporcional y a que le paguen los gastos que le ocasionen (art. 22 LAU).

¿Y si quiero hacer yo una obra?

Necesita el consentimiento del casero por escrito para cualquier obra que modifique la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y nunca puede hacer obras que reduzcan su estabilidad o seguridad. Si la hace sin permiso, el casero puede exigirle al final que reponga las cosas a su estado anterior o quedarse con la mejora sin pagarle nada (art. 23 LAU).

¿Y en un alquiler de temporada?

En los contratos de vivienda temporal sometidos al régimen vigente desde el 8 de octubre de 2026, corresponde al casero conservar la vivienda habitable y también las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. Debe responder al aviso en cinco días hábiles; si no lo hace, el inquilino puede repararlo y exigirle el importe o descontarlo, previa justificación, de la renta del mes siguiente (art. 21 bis LAU).

Preguntas frecuentes

¿Puede el contrato cargarme todas las reparaciones?

No. Las cláusulas que empeoran para el inquilino lo que dice la ley son nulas y se tienen por no puestas, salvo que la propia ley lo permita (art. 6 LAU). La obligación del casero de conservar la vivienda habitable no se puede trasladar al inquilino.

¿Me pueden subir la renta por arreglar una avería?

No por una reparación de conservación (art. 21.1 LAU). Otra cosa son las obras de mejora pasados cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, que sí permiten una subida limitada (art. 19 LAU).

¿Quién paga si se rompe un electrodoméstico?

Si estaba incluido en el alquiler, se aplica la misma regla que a la vivienda (art. 2.2 LAU): la avería por antigüedad o uso normal es del casero, y el daño por mal uso o las piezas que se gastan con el uso diario, del inquilino.

¿Qué hago si es urgente y el casero no contesta?

Avísele por un medio que deje constancia y, si se trata de evitar un daño inminente o una incomodidad grave, haga la reparación urgente y reclámele el importe de inmediato, con la factura (art. 21.3 LAU).

¿Puedo irme del piso si el casero no arregla nada?

La falta de las reparaciones del artículo 21 permite al inquilino resolver el contrato (art. 27.3.a LAU). Conviene haberlo pedido antes por escrito. Las demás formas de salida las explicamos en si puedo irme del piso antes de que acabe el contrato.

¿Pueden descontarme reparaciones de la fianza al irme?

Solo lo que sea responsabilidad suya, como los daños que haya causado. El desgaste por el paso del tiempo no se le puede cobrar (art. 1561 CC). Lo explicamos en el casero no me devuelve la fianza.

Si tiene una avería sin resolver y quiere saber cómo reclamarla sin poner en riesgo su contrato, puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el contrato, las fotos y los mensajes cruzados con el casero.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.