Tengo humedades por el piso de arriba o por la fachada: ¿quién paga?

Respuesta corta: Depende de dónde nazca la filtración. Si viene de una instalación privativa del piso de arriba, paga su propietario, que debe mantenerla y resarcir los daños que cause por su descuido (art. 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). Si viene de un elemento común, como la cubierta, la fachada o una bajante general, responde la comunidad, obligada a conservarlos (art. 10.1.a).

Una mancha en el techo, pintura que se abomba, olor a humedad en el armario. Las filtraciones son una de las averías más frecuentes en los edificios y casi siempre plantean la misma discusión: el vecino dice que es cosa de la comunidad y el administrador dice que es cosa del vecino. La respuesta está en el origen del agua.

¿Cómo se sabe si la avería es privativa o común?

Cada piso comprende los elementos arquitectónicos e instalaciones que están dentro de sus límites y le sirven exclusivamente (art. 3.a LPH). Son comunes, entre otros, las cubiertas, las fachadas, los elementos estructurales y las conducciones y canalizaciones de desagüe y de suministro de agua, gas o electricidad, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo (art. 396 del Código Civil).

• Privativo: la tubería, el desagüe o la bañera que solo dan servicio al piso de arriba, a partir de su entrada.
• Común: la bajante general, la cubierta, la fachada o la red general de agua.
• Zona gris: las terrazas de uso exclusivo que hacen de cubierta de otros pisos. Los tribunales suelen atender al origen: los daños por el uso o el mal uso de la terraza los paga quien la usa, y los que vienen de la impermeabilización o de defectos de construcción, la comunidad.

En la práctica, quien lo determina es un técnico. Un informe que identifique el punto de entrada del agua suele resolver la discusión antes de llegar al juzgado.

¿Qué dice la ley sobre quién paga?

• El vecino de arriba. Cada propietario debe mantener en buen estado su piso e instalaciones privativas sin perjudicar a los demás, y resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas de quienes deba responder (art. 9.1.b LPH). Además, quien causa un daño por acción u omisión con culpa o negligencia debe repararlo (art. 1902 CC), por ejemplo, si dejó un grifo abierto.
• La comunidad. Las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH). Y el propietario de un edificio responde de los daños que resulten de su ruina, total o parcial, si se debe a la falta de las reparaciones necesarias (art. 1907 CC).
• Lo que cae desde arriba. Quien habita una casa o parte de ella (el "cabeza de familia", dice el Código) responde de los daños causados por las cosas que se arrojen o caigan de ella (art. 1910 CC), como el agua de riego de una terraza o una maceta.

Si el piso de arriba está alquilado, la reclamación puede dirigirse a su propietario, que es quien debe mantener sus instalaciones, y también al inquilino si el daño lo causó su negligencia. Entre ellos, se estará a su contrato: lo explicamos en quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

¿Qué hago en cuanto aparece la humedad?

1. Avise enseguida. Si sospecha de un elemento común y la reparación es urgente, comuníquelo sin dilación al administrador (art. 7.1 LPH), que debe disponer las reparaciones urgentes y dar cuenta al presidente (art. 20.c LPH). Si parece del piso de arriba, avise también a su propietario.
2. Documente. Fotos con fecha, la evolución de la mancha, facturas de lo dañado y, si es posible, un informe técnico sobre el origen.
3. Que se pueda entrar. Cada propietario debe consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada para revisar o reparar, con derecho a que la comunidad le indemnice los daños que se le causen (art. 9.1.c y d LPH).
4. Dé parte a los seguros. El suyo, el del vecino y el de la comunidad, que puede contratarse con cargo al fondo de reserva (art. 9.1.f LPH). Si la aseguradora pone pegas, le puede interesar qué hacer si el seguro de hogar no quiere pagar.
5. Reclame por escrito. Un burofax o un correo con acuse al vecino o a la comunidad, con la causa, los daños y una propuesta de solución. Sirve para interrumpir la prescripción (art. 1973 CC) y puede servir como intento de negociación previa, que la Ley Orgánica 1/2025 exige antes de demandar (art. 5).
6. Demande si no hay acuerdo. En los juicios verbales de hasta 2.000 euros no hacen falta abogado ni procurador (arts. 23 y 31 LEC); por encima, sí.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

• Contra el vecino, si se reclama por culpa o negligencia (art. 1902 CC), el plazo es de un año desde que el perjudicado lo supo (art. 1968.2 CC).
• Contra la comunidad, por falta de conservación de los elementos comunes, los tribunales vienen aplicando el plazo general de cinco años de las acciones personales (art. 1964.2 CC), porque la obligación nace de la propia Ley de Propiedad Horizontal.
• En ambos casos, la reclamación extrajudicial interrumpe la prescripción (art. 1973 CC), y también la solicitud de negociación que define bien el objeto (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025).

Como el plazo de un año es corto y no siempre está claro de dónde viene el agua, lo prudente es reclamar por escrito dentro del primer año.

Resumen: quién responde según el origen

Preguntas frecuentes

¿Quién paga si no se sabe de dónde viene la humedad?

Hasta que un técnico determine el origen, nadie admite la responsabilidad. Lo práctico es comunicar la avería al administrador y al vecino, permitir que se revise y pedir un informe, porque el que reclama tiene que poder probar de dónde viene el agua.

¿Puede el vecino de arriba negarse a dejar entrar?

Cada propietario debe consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada para ello, y también para mantener su piso sin perjudicar a los demás (art. 9.1.b, c y d LPH). Si se niega, responde de los daños que cause el retraso.

¿Me cubre el seguro de la comunidad?

Depende de la póliza. La comunidad puede contratar con cargo al fondo de reserva un seguro que cubra los daños de la finca (art. 9.1.f LPH), y es habitual que cubra los daños por agua que nacen en elementos comunes. Pida al administrador las condiciones.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Frente al vecino que causó el daño por negligencia, un año desde que lo supo (art. 1968.2 CC). Frente a la comunidad por falta de conservación de elementos comunes, los tribunales vienen aplicando cinco años (art. 1964.2 CC). Una reclamación por escrito interrumpe la prescripción (art. 1973 CC).

¿Y si el piso de arriba está alquilado?

Puede reclamar al propietario, que debe mantener sus instalaciones (art. 9.1.b LPH), y al inquilino si la filtración se debe a su descuido (art. 1902 CC). Cómo se reparten el coste entre ellos depende de su contrato de arrendamiento.

¿Necesito abogado para reclamar los daños?

Si la reclamación no supera 2.000 euros y se tramita como juicio verbal, puede presentarla sin abogado ni procurador (arts. 23 y 31 LEC). Por encima de esa cuantía, ambos son necesarios.

Si tiene humedades y el vecino, la comunidad o el seguro se pasan la pelota, podemos revisar con usted el informe técnico, las pólizas y las comunicaciones, y preparar la reclamación. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.