¿Me conviene meter mis inmuebles en una sociedad o en un holding?

Respuesta corta: Solo en algunos casos. Sin al menos un empleado a jornada completa, el alquiler no es actividad económica (art. 5.1 LIS) y la sociedad será patrimonial: tributa al tipo general del 25 % del Impuesto sobre Sociedades, sin tipos reducidos, y normalmente sin exención en Patrimonio. Compensa si las rentas se reinvierten; si vive de ellas, la doble tributación suele anular la ventaja.

¿Cómo tributa el alquiler a mi nombre y en una sociedad?

Si los inmuebles están a su nombre, el alquiler es rendimiento del capital inmobiliario y va a la base general del IRPF, la misma que el sueldo (arts. 45 y 46 de la Ley del IRPF). En la Comunidad de Madrid, sumando la escala estatal y la autonómica, el tipo marginal es del 43 % a partir de 60.000 euros de base liquidable y del 45 % a partir de 300.000.

Si es alquiler de vivienda, el rendimiento neto puede tener una reducción (art. 23.2 de la Ley del IRPF) cuyo porcentaje depende de las condiciones del contrato. Ese apartado se ha modificado en octubre de 2026 por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, así que compruebe su redacción vigente cuando vaya a decidir.

En una sociedad, el alquiler forma parte del beneficio y tributa en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25 % (art. 29.1 LIS). El Impuesto sobre Sociedades no tiene una reducción equivalente a la del IRPF, salvo el régimen especial de arrendamiento de viviendas que veremos después.

¿Cuándo es actividad económica el alquiler?

Solo cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 5.1 LIS; la misma regla en el art. 27.2 de la Ley del IRPF). En un grupo de sociedades, la actividad económica se determina teniendo en cuenta a todas las del grupo.

El empleado tiene que responder a un trabajo real de gestión de los inmuebles. Un contrato sin contenido detrás puede ser discutido por Hacienda, y con él la calificación de la actividad.

¿Qué pasa si la sociedad es patrimonial?

Sin actividad económica, una sociedad con inmuebles alquilados suele ser entidad patrimonial, porque más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad (art. 5.2 LIS). Las consecuencias son concretas:

¿Existe un régimen especial para sociedades de alquiler de viviendas?

Sí (arts. 48 y 49 LIS). Pueden acogerse las sociedades cuya actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas situadas en España, con estos requisitos principales:

• Al menos 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en todo momento del período impositivo.
• Mantener cada vivienda arrendada u ofrecida en arrendamiento al menos 3 años; si no, se pierde la bonificación de esa vivienda y hay que ingresarla con intereses.
• Contabilidad separada por inmueble.
• Comunicar la opción a la Agencia Tributaria.

La ventaja es una bonificación del 40 % de la parte de cuota que corresponde a esas rentas, en la redacción vigente desde 2022. Y tiene una contrapartida: los dividendos que se repartan con cargo a rentas bonificadas solo quedan exentos sobre el 50 % en el holding que los cobre (art. 49.3 LIS).

¿Cuánto cuesta meter en la sociedad los pisos que ya tengo?

Aportar un inmueble a una sociedad es una transmisión:

• IRPF. Tributa la ganancia entre lo que le costó y la mayor de estas cifras: el nominal de las participaciones recibidas más la prima, su cotización o el valor de mercado del inmueble (art. 37.1.d de la Ley del IRPF).
• Normalmente, sin aplazamiento. El régimen especial de aportaciones no dinerarias solo ampara a la persona física que aporta bienes distintos de participaciones si están afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve conforme al Código de Comercio (art. 87.1.d LIS). Un piso alquilado sin empleado no está afecto a ninguna actividad.
• Plusvalía municipal. El impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto al transmitirlos (art. 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). No se devenga en las operaciones acogidas al régimen especial de reestructuración, salvo en las aportaciones del artículo 87 de terrenos que no formen una rama de actividad, que es el caso habitual del piso suelto (disposición adicional segunda LIS).
• Otros impuestos. Según el caso, la operación puede tener efectos en el IVA o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que hay que revisar antes de firmar.

Por eso, cuando ya se tienen los inmuebles a título personal, la alternativa razonable suele ser no aportarlos y comprar los siguientes desde la sociedad.

¿Cómo se compara en números?

Ejemplo hipotético por cada 1.000 euros de alquiler neto, sin reducciones del IRPF y con un tipo marginal del 43 % (Madrid, a partir de 60.000 euros de base liquidable general):

Si las rentas se reinvierten, la sociedad gana con claridad mientras el dinero siga dentro. Si se reparten, la diferencia casi desaparece; y si su tipo marginal es menor o el alquiler de vivienda tiene reducción en el IRPF, la persona física puede salir mejor. A eso hay que sumar los costes anuales de la sociedad y el peor tratamiento en Patrimonio y Sucesiones.

¿Y si los inmuebles van en el mismo holding que mis empresas?

Cuidado con mezclar. Si el holding es dominante de un grupo, la ley mide su activo con los balances consolidados (art. 5.2 LIS): un patrimonio inmobiliario grande y sin actividad, junto a una empresa operativa más pequeña, puede convertir en patrimonial a toda la estructura. En el Impuesto sobre el Patrimonio ocurre algo parecido: la participación en una filial patrimonial cuenta como valor en el activo del holding (art. 4.Ocho.Dos.a LIP).

Antes de decidir si los inmuebles cuelgan del holding o se quedan fuera, en otra sociedad o a título personal, hay que medir el peso de cada parte. Lo explicamos en holding e Impuesto sobre el Patrimonio, y el marco general en qué es un holding y cuándo conviene.

¿Cuándo puede convenir, entonces?

• Cuando las rentas se van a reinvertir en más inmuebles o en otras inversiones, y no a gastar.
• Cuando la cartera justifica una gestión real con personal propio y el alquiler es actividad económica.
• Cuando se compran inmuebles nuevos, que entran en la sociedad sin el coste de la aportación.
• Cuando conviene separar el patrimonio inmobiliario del riesgo de la actividad operativa, sin contaminar la exención de la empresa familiar.

Y suele no convenir si usted vive de las rentas, si tiene pocos inmuebles ya a su nombre con plusvalías importantes, o si su planificación sucesoria depende de las reducciones de la empresa familiar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vivir en un piso de mi sociedad?

Puede, pagando una renta de mercado: es una operación vinculada (art. 18 LIS). Si no paga, el uso gratuito es una utilidad que obtiene por su condición de socio y tributa como rendimiento del capital mobiliario (art. 25.1.d de la Ley del IRPF).

¿Cuántos pisos hacen falta para que compense?

La ley no fija una cifra para la sociedad común. El régimen especial de arrendamiento de viviendas exige al menos 8, y la actividad económica exige un empleado a jornada completa, lo que en la práctica solo se justifica con una cartera de cierto tamaño.

Si contrato a un empleado, ¿la sociedad deja de ser patrimonial?

El empleado es la condición para que el alquiler sea actividad económica, pero no basta. Después hay que comprobar el activo: la sociedad deja de ser patrimonial si, en la media de sus balances trimestrales, ni los valores ni los elementos no afectos superan la mitad del activo (art. 5.2 LIS).

¿Puedo aportar mis pisos sin pagar el IRPF de la plusvalía?

Solo si están afectos a una actividad económica con contabilidad conforme al Código de Comercio, o si forman una rama de actividad, además de los demás requisitos del régimen especial (art. 87 LIS). Para el piso alquilado sin empleado, la respuesta suele ser no.

¿Y si la sociedad vende un inmueble?

El beneficio se integra en su Impuesto sobre Sociedades. Si después ese dinero se reparte, tributa otra vez en su IRPF como dividendo. A su nombre, la ganancia iría a la base del ahorro, del 19 % al 30 %.

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Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.