He comprado una casa con vicios ocultos: ¿qué plazo tengo para reclamar?

Respuesta corta: Frente al vendedor, tiene seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos (art. 1490 del Código Civil), un plazo que los tribunales tratan como de caducidad. Puede pedir deshacer la venta o una rebaja del precio (art. 1486). Si la vivienda es nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación añade plazos de uno, tres y diez años según el defecto.

Las humedades que aparecen con las primeras lluvias, una instalación que no funciona o una grieta que estaba tapada con pintura son descubrimientos frecuentes en los meses posteriores a una compra. La ley protege al comprador, pero con un plazo muy corto. Saber qué acción corresponde y desde cuándo corre el plazo es lo primero.

¿Qué es exactamente un vicio oculto?

El vendedor está obligado a responder de los vicios o defectos ocultos de lo que vende (art. 1461 y art. 1474). Para que un defecto dé derecho a reclamar por esta vía tiene que cumplir varias condiciones (art. 1484):

• Oculto: el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estaban a la vista.
• Grave: tiene que hacer la vivienda impropia para su uso, o disminuir ese uso de tal modo que, de haberlo sabido, usted no la habría comprado o habría pagado menos.
• Anterior a la venta: el defecto tenía que existir ya cuando se vendió, aunque se manifieste después (el art. 1488 habla del vicio que la cosa tenía "al tiempo de la venta").
• No conocible por el comprador: tampoco responde el vendedor si el comprador es un perito que, por su oficio o profesión, debía conocer fácilmente el defecto.

El vendedor responde aunque no conociera el defecto. Solo puede pactarse lo contrario si de verdad lo ignoraba (art. 1485): una cláusula que excluya el saneamiento no le protege si sabía del problema y lo calló.

¿Qué puedo pedir al vendedor?

¿Desde cuándo cuentan los seis meses?

Desde la entrega de la vivienda (art. 1490). Cuando la venta se hace en escritura pública, su firma equivale a la entrega, salvo que de la propia escritura resulte otra cosa (art. 1462). En la práctica, por tanto, el reloj suele empezar el día de la notaría, no el día en que aparece el defecto.

Los tribunales tratan este plazo como de caducidad, lo que tiene una consecuencia práctica muy seria: una carta o un burofax de queja no lo detiene. Desde el 3 de abril de 2025 hay una excepción concreta: la solicitud dirigida al vendedor para iniciar una negociación como medio adecuado de solución de controversias, con el objeto bien definido, suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicación (art. 7 de la Ley Orgánica 1/2025). Pero el plazo se reanuda si no se celebra la primera reunión o no hay respuesta por escrito en treinta días naturales. No conviene apurar.

¿Y si el vendedor sabía del defecto y lo ocultó?

Además de la indemnización del art. 1486, puede haber dolo: engañar con palabras o maquinaciones para que el otro contrate (art. 1269). Si el dolo es grave, permite pedir la nulidad del contrato; si solo fue incidental, da derecho a una indemnización (art. 1270). La acción de nulidad por dolo caduca a los cuatro años desde la consumación del contrato (art. 1301). Eso sí, el engaño hay que probarlo.

¿Qué pasa si ya han pasado los seis meses?

No todo está perdido, pero las vías son más exigentes. Cuando el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para aquello para lo que se compró, los tribunales admiten tratarlo como un incumplimiento del contrato, por haberse entregado algo distinto de lo pactado. Entonces se puede pedir la resolución o el cumplimiento, con indemnización (art. 1124), con el plazo general de cinco años de las acciones personales (art. 1964.2). Si hubo engaño, queda además la acción por dolo del apartado anterior.

¿Qué cambia si la vivienda es de obra nueva?

Además de la acción contra el vendedor, la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 17) hace responder a los agentes de la edificación (promotor, constructor, proyectista, dirección de obra) por los daños materiales en el edificio, durante estos plazos contados desde la recepción de la obra sin reservas, o desde que se subsanan las reservas:

El promotor responde siempre solidariamente con los demás agentes frente a los compradores por los daños materiales debidos a vicios o defectos de construcción (art. 17.3). Y la acción para exigir esta responsabilidad prescribe a los dos años desde que se producen los daños (art. 18). Esta vía no sustituye a la de vicios ocultos frente al vendedor: la propia ley la deja a salvo (art. 17.9).

¿Qué pasos conviene dar?

1. Documentar el defecto en cuanto aparezca: fotografías con fecha, facturas de reparaciones y cualquier comunicación con el vendedor o la inmobiliaria.
2. Pedir un informe técnico que explique el origen del defecto y si existía antes de la venta. Es la prueba central.
3. Calcular el plazo desde la escritura y decidir la acción antes de que venza.
4. Proponer por escrito una negociación al vendedor, con el objeto bien definido: es requisito previo para demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Lo explicamos en MASC antes de demandar: cómo se acredita.
5. Demandar si no hay acuerdo, dentro de plazo.

Si el problema son humedades que vienen de otra vivienda o de elementos comunes, quizá no se trate de un vicio de su piso: lo explicamos en humedades del vecino de arriba: quién paga. Y si todavía no ha comprado, revise bien el contrato de arras antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Un burofax interrumpe el plazo de seis meses?

No como regla. El plazo se trata como de caducidad y una simple reclamación no lo detiene. Solo la solicitud formal de negociación prevista en la Ley Orgánica 1/2025, con el objeto bien definido, suspende la caducidad, y el cómputo se reanuda si no hay primera reunión o respuesta por escrito en treinta días naturales.

¿Responde el vendedor si no sabía que había un defecto?

Sí. El vendedor responde de los vicios ocultos aunque los ignorase (art. 1485 del Código Civil). Solo se libera si se pactó lo contrario y de verdad no los conocía; si los conocía y los calló, además debe indemnizar si usted opta por deshacer la venta.

¿Qué es mejor, deshacer la venta o pedir una rebaja?

Depende de la gravedad del defecto y de lo que usted quiera hacer con la vivienda. Deshacer la venta obliga a devolver la casa y recuperar el precio y los gastos; la rebaja mantiene la compra y se fija a juicio de peritos (art. 1486).

¿Puedo reclamar si el defecto se veía en la visita?

Por vicios ocultos, no: el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estaban a la vista (art. 1484). Otra cosa es que lo visible ocultara un problema mayor que no se podía apreciar sin un examen técnico.

¿Cuánto tiempo tengo si la vivienda es nueva?

Frente a los agentes de la edificación, los daños tienen que aparecer dentro de uno, tres o diez años desde la recepción de la obra, según su tipo (art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Una vez producidos, la acción prescribe a los dos años (art. 18).

¿Hace falta un perito?

En la práctica, sí. Hay que probar que el defecto existía antes de la venta, que estaba oculto y que es grave, y la rebaja del precio se fija a juicio de peritos. Sin un informe técnico es difícil sostener la reclamación.

Si ha descubierto un defecto en la vivienda que acaba de comprar, lo primero es comprobar el plazo. Puede pedir una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga la escritura de compraventa, el contrato de arras si lo hubo, las fotografías del defecto y, si lo tiene, el informe técnico.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.