¿Mi actividad está exenta de IVA? Formación, sanidad y alquileres

Respuesta corta: solo están exentas las operaciones que enumera el artículo 20 de la Ley del IVA, y cada una con requisitos: la asistencia de profesionales médicos o sanitarios para diagnosticar, prevenir o tratar enfermedades; la enseñanza de centros públicos o privados autorizados; las clases particulares de personas físicas sobre materias del sistema educativo; y el alquiler de vivienda, pero no el de locales.

¿Qué significa estar exento de IVA?

Que no cobra IVA en sus facturas por esas operaciones. Pero la exención tiene una cara menos visible: el IVA que paga en sus compras para esa actividad no se puede deducir, porque la ley solo permite deducir el IVA soportado que se utiliza en operaciones que dan ese derecho, como las sujetas y no exentas o las exportaciones, y las exenciones del artículo 20 no están entre ellas (art. 94 de la Ley del IVA). Ese IVA pasa a ser un coste más.

Tres ideas antes de entrar en cada caso:

• La exención no se elige. Si su operación encaja en el artículo 20, está exenta aunque prefiera cobrar IVA. Solo se puede renunciar a las exenciones de ciertas entregas de terrenos y edificaciones, y con requisitos (art. 20.Dos).
• Se mira cada operación, no la profesión. Un mismo profesional puede hacer operaciones exentas y otras sujetas.
• No afecta al IRPF ni a la Seguridad Social. Estar exento de IVA no le exime del alta censal, del RETA ni de declarar sus rendimientos (cómo darse de alta como autónomo).

¿Están exentos los servicios sanitarios?

Sí, en tres supuestos principales del artículo 20.Uno:

• Asistencia de profesionales médicos o sanitarios a personas físicas, cualquiera que sea la persona destinataria del servicio (número 3.º). La ley incluye expresamente a psicólogos, logopedas y ópticos con titulación oficial o reconocida. La exención comprende la asistencia médica, quirúrgica y sanitaria relativa al diagnóstico, la prevención y el tratamiento de enfermedades, incluidos análisis clínicos y radiología.
• Hospitalización y asistencia sanitaria prestadas por entidades públicas o por establecimientos privados en régimen de precios autorizados o comunicados (número 2.º).
• Dentistas y protésicos dentales: sus servicios profesionales y la entrega, reparación y colocación de prótesis dentales y ortopedias maxilares (número 5.º).

El requisito que más se discute es la finalidad. La exención del número 3.º se refiere a diagnosticar, prevenir o tratar enfermedades. Cuando el servicio no persigue esa finalidad, como un tratamiento puramente estético o un servicio de bienestar, la exención no encaja y la operación lleva IVA. Los servicios veterinarios tampoco están exentos.

¿Y la formación y la enseñanza?

El número 9.º declara exentas la educación de la infancia y la juventud, la guarda y custodia de niños, la enseñanza escolar, universitaria y de postgrado, la de idiomas y la formación y el reciclaje profesional, pero solo cuando las prestan entidades públicas o entidades privadas autorizadas. Se consideran autorizados los centros cuya actividad está reconocida o autorizada por el Estado, las comunidades autónomas u otros entes públicos con competencia en materia educativa o en la enseñanza concreta que imparten (art. 7 del Reglamento del IVA).

Quedan fuera, entre otras, las actividades deportivas que prestan empresas distintas de los centros docentes, el alojamiento y la comida de colegios mayores y residencias, las autoescuelas para los permisos A y B y las ventas de bienes.

Aparte están las clases particulares: están exentas cuando las da una persona física sobre materias incluidas en los planes de estudios de cualquier nivel del sistema educativo (número 10.º). No se consideran particulares las que exigen darse de alta en las tarifas empresariales del IAE, que es lo propio de una academia. Un curso sobre materias que no forman parte de ningún plan de estudios, impartido por quien no es un centro autorizado, no encaja en ninguno de los dos números y lleva IVA.

¿Están exentos los alquileres?

Depende de qué se alquile (número 23.º):

Cambio a la vista desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 añade un segundo supuesto no exento: el alquiler de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, salvo que sea la vivienda en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual. Esos alquileres pasarían a tributar al tipo reducido del 10 % (art. 91.Uno.2.2.º). Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso, y el Real Decreto-ley 26/2026, que introducía este mismo cambio, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026; conviene comprobar si el nuevo se convalida antes de aplicarlo.

¿Tengo que hacer facturas y declaraciones de IVA?

• Facturas. Como regla, las operaciones exentas del artículo 20 no obligan a expedir factura, pero hay que hacerla siempre que el cliente sea un empresario o profesional, y en todo caso en la asistencia sanitaria, la hospitalización y los servicios dentales, entre otras (art. 3 del Reglamento de facturación).
• Declaraciones. Si solo hace operaciones exentas del artículo 20, no tiene que presentar las autoliquidaciones periódicas de IVA ni el resumen anual (art. 71.1 del Reglamento del IVA).
• Actividad mixta. Si combina operaciones exentas y sujetas, por regla general aplicará la regla de prorrata y solo deducirá una parte del IVA soportado (art. 102 de la Ley del IVA).

Equivocarse en la calificación tiene coste: si factura sin IVA una operación que no está exenta, la cuota que no repercutió se la reclamará Hacienda a usted. Por eso, ante la duda, conviene revisar el encaje antes de emitir la primera factura. Y si su actividad lleva IVA, también conviene saber qué gastos puede deducir (qué gastos puedo desgravar como autónomo) y en qué régimen tributa (estimación directa o módulos).

Preguntas frecuentes

Soy psicólogo, ¿cobro IVA?

La Ley del IVA incluye a los psicólogos con titulación oficial entre los profesionales sanitarios cuya asistencia a personas físicas está exenta. La exención alcanza la asistencia relativa al diagnóstico, la prevención y el tratamiento; un servicio sin esa finalidad no queda cubierto.

Doy clases particulares, ¿llevan IVA?

Están exentas si las da usted como persona física y versan sobre materias incluidas en los planes de estudios del sistema educativo. Si su actividad exige el alta en las tarifas empresariales del IAE, como una academia, ya no son clases particulares a estos efectos.

¿El alquiler de un local lleva IVA?

Sí. La exención del alquiler se limita a terrenos rústicos y a edificios destinados exclusivamente a vivienda; los locales, oficinas y naves no están en la lista.

¿Un piso turístico está exento?

No lo está si el arrendador se obliga a prestar servicios propios de la hostelería, como limpieza o lavado de ropa. Desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, tampoco lo estarán los alquileres amueblados de 30 noches o menos al mismo inquilino, salvo en la residencia habitual del arrendador.

¿Puedo renunciar a la exención para deducir el IVA de mis compras?

Solo en las exenciones de determinadas entregas de terrenos y edificaciones, y cumpliendo los requisitos del artículo 20.Dos. En la sanidad, la enseñanza o el alquiler de vivienda la exención no se puede renunciar.

Si todo lo que hago está exento, ¿presento el modelo de IVA trimestral?

No. El Reglamento del IVA exime de las declaraciones periódicas y del resumen anual a quienes realizan exclusivamente operaciones exentas del artículo 20. Sí debe darse de alta en el censo y cumplir sus demás obligaciones.

Si tiene dudas sobre si su actividad está exenta, puede pedir la primera consulta, presencial en Aranjuez, en la reserva de la primera consulta o escribir por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.