El inquilino no paga: ¿cómo recupero mi vivienda?

Respuesta corta: Con un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el que puede reclamar también las rentas. Antes conviene requerir el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar, para que el inquilino no pueda evitar el desahucio pagando (art. 22.4 LEC), e intentar la negociación previa que exige la Ley Orgánica 1/2025.

Que el inquilino deje de pagar es un problema serio para cualquier propietario, sobre todo si cuenta con esa renta. La ley ofrece un procedimiento específico y relativamente rápido, pero con requisitos formales que conviene cuidar desde el primer momento, y con nuevas protecciones para los inquilinos vulnerables aprobadas en octubre de 2026. Lo que nunca se debe hacer es recuperar la vivienda por su cuenta.

¿Cuándo puedo resolver el contrato por impago?

La falta de pago de la renta, o de cualquier cantidad que el inquilino haya asumido o le corresponda, como los gastos pactados, permite al casero resolver el contrato (art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La ley no exige un número mínimo de mensualidades impagadas. También puede optar por exigir el pago y mantener el contrato (art. 27.1 LAU y art. 1124 del Código Civil).

¿Qué conviene hacer antes de demandar?

1. Requerir el pago de forma fehaciente. Si requiere al inquilino por un medio fehaciente, como un burofax con certificación de contenido o un requerimiento notarial, con al menos treinta días de antelación a la demanda, y al presentarla sigue sin pagar, el inquilino ya no podrá enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando lo debido (art. 22.4 LEC).
2. Intentar la negociación previa. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, para que se admita la demanda, haber acudido antes a algún medio adecuado de solución de controversias en los juicios declarativos y especiales de la LEC, con una lista cerrada de excepciones en la que no figura el desahucio por falta de pago (art. 5.2). Vale cualquier actividad negociadora seria: negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial. El objeto de la negociación tiene que coincidir con el del pleito (art. 5.1), así que la propuesta debe referirse a la deuda y a la recuperación de la vivienda; conviene hacerla por un medio que deje constancia de su recepción. Lo explicamos en cómo se acredita el MASC antes de demandar.
3. Reunir la documentación. El contrato, el detalle de los impagos, el requerimiento con su acuse y la prueba de la negociación. Además, la demanda debe indicar si la vivienda es la habitual del ocupante y si usted es gran tenedor; si no lo es, hay que adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con sus inmuebles (art. 439.6 LEC).

¿Cómo es el juicio de desahucio por falta de pago?

¿Puede el inquilino pagar y quedarse?

Sí, una vez y con condiciones. Si dentro del plazo del requerimiento paga o consigna lo reclamado y lo que deba en ese momento, el juicio termina por decreto (art. 22.4 LEC), y en principio paga él las costas (art. 22.5 LEC). No cabe enervar si ya lo hizo en otra ocasión, salvo que el cobro no se produjera por causa del casero, ni si usted le requirió de pago de forma fehaciente con treinta días de antelación y no había pagado al presentar la demanda.

¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?

Si la vivienda es la habitual del inquilino, el juzgado lo comunica a los servicios sociales. Si confirman la vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso durante un máximo de dos meses si el casero es persona física, o de cuatro si es persona jurídica, ponderando también la situación del propio casero (art. 441.5 a 441.7 LEC).

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, añade dos medidas:

• Una enervación a cargo de la Administración (nuevo art. 22.6 LEC). En el desahucio por falta de pago, si se acredita la vulnerabilidad económica del inquilino y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, debe pagar o consignar todo lo debido y las costas. Tiene dos meses, durante los cuales el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos. Si paga, el contrato sigue. Si no ofrece alternativa ni paga, queda subrogada en la deuda del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato continúa hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación no cuenta como la ordinaria y cabe aunque usted hiciera el requerimiento de treinta días.
• Una suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 2 del real decreto-ley) para otros desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, revisable cada doce meses y con un máximo de tres años. El casero persona física tiene derecho a que la Administración le compense, como máximo, la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. No prevalece la vulnerabilidad económica del inquilino cuando el casero es una persona física con dos viviendas o menos.

La suspensión extraordinaria anterior, la del Real Decreto-ley 11/2020, terminó según su texto vigente el 31 de diciembre de 2025, porque el Congreso derogó en 2026 los dos decretos que la prorrogaban. Y si usted es gran tenedor, el ocupante es vulnerable y la vivienda es su residencia habitual, antes de demandar debe pasar por el procedimiento de conciliación o intermediación de la Administración (art. 439.7 LEC).

¿Y las rentas que me debe?

Se reclaman en la misma demanda, y la resolución incluye las que se sigan devengando hasta que recupere la posesión. También puede dirigirse contra el fiador o avalista solidario, si lo hay, tras requerirle el pago (art. 437.4 LEC). Si el inquilino ya se ha ido y solo queda la deuda, puede bastar el proceso monitorio. Al final del contrato, la fianza responde de lo que se le deba, como explicamos en la guía sobre la fianza.

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?

No. Recuperar la vivienda por la vía de hecho puede ser delito de realización arbitraria del propio derecho, que castiga a quien, para realizar un derecho propio y fuera de las vías legales, emplea violencia, intimidación o fuerza en las cosas (art. 455 del Código Penal), además de exponerle a reclamaciones del inquilino. La vía es el juzgado.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas mensualidades tienen que deberse para demandar?

La ley no fija un mínimo: la falta de pago de la renta ya permite resolver el contrato (art. 27.2.a LAU). Como hay que requerir y negociar antes, conviene no esperar.

¿Necesito abogado y procurador?

Sí. Solo se puede litigar sin ellos en los juicios verbales determinados por la cuantía de hasta 2.000 euros y en la petición inicial del monitorio (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC), y el desahucio se tramita por razón de la materia.

¿El requerimiento de pago sirve como negociación previa?

Son dos requisitos distintos: el requerimiento fehaciente de treinta días impide la enervación ordinaria y la negociación previa es un requisito para que se admita la demanda. Aunque se envíen a la vez, cada uno debe cumplir lo suyo: la propuesta de negociación tiene que versar sobre el mismo objeto que el pleito (art. 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025) y conviene poder probar su envío y su recepción.

¿Qué pasa si el inquilino paga después de la demanda?

Si paga todo lo debido dentro del plazo del requerimiento y no concurre ninguna de las exclusiones, el desahucio queda enervado y el contrato sigue. Si ya enervó antes o usted le requirió con treinta días de antelación, no. Aparte queda la enervación a cargo de la Administración cuando el inquilino es vulnerable (art. 22.6 LEC), que cabe en ambos casos.

¿Puede el inquilino oponerse alegando desperfectos en la vivienda?

En el desahucio por falta de pago, la oposición se limita a alegar y probar el pago o las circunstancias de la enervación (art. 444.1 LEC). Otras discusiones tendrían que plantearse en otro procedimiento.

¿La sentencia de desahucio cierra cualquier otra discusión?

No. Las sentencias de desahucio por falta de pago no producen efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC), de modo que las partes pueden plantear después otras cuestiones en un juicio declarativo.

Si tiene un inquilino que no paga y quiere preparar bien el requerimiento y la negociación previa, puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga el contrato, el detalle de los impagos y las comunicaciones con el inquilino.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.