¿Puedo alquilar a mi propia sociedad un local o una vivienda?

Respuesta corta: Sí, es lícito, pero si tiene al menos el 25 % es una operación vinculada y la renta debe ser de mercado (art. 18 LIS). Usted la declara en su IRPF; la sociedad la deduce y, en general, le retiene el 19 % (art. 101.8 LIRPF). El local lleva IVA del 21 %; la vivienda solo está exenta si el contrato designa a su ocupante (art. 20.Uno.23.º LIVA).

¿Es legal alquilar un inmueble a mi propia sociedad?

Sí. Usted y su sociedad son personas distintas y pueden contratar entre sí. Muchos empresarios tienen el local a su nombre y lo alquilan a la sociedad que explota el negocio, o al revés. Lo que la ley exige es que el contrato sea real, a precio de mercado y bien documentado, porque entre partes vinculadas el precio no lo marca la negociación, sino lo que pactarían dos extraños.

Si el inmueble es un local, oficina o nave, el contrato es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), que se rige ante todo por lo que pacten las partes (art. 4.3 LAU).

¿Qué exige la ley mercantil?

• Si es socio único. El contrato debe constar por escrito, transcribirse a un libro registro de la sociedad legalizado como el de actas y mencionarse en la memoria anual con su naturaleza y condiciones (art. 16.1 LSC). Si la sociedad entra en concurso, el contrato no transcrito ni recogido en la memoria no es oponible a la masa (art. 16.2), y durante dos años usted responde frente a la sociedad de las ventajas que haya obtenido en su perjuicio (art. 16.3).
• Si además es administrador. El administrador debe abstenerse de realizar transacciones con la sociedad, salvo operaciones ordinarias, en condiciones estándar y de escasa relevancia (art. 229.1.a LSC). La sociedad puede dispensarle para una operación concreta; debe acordarlo la junta si el valor supera el 10 % de los activos sociales, y en los demás casos puede hacerlo el órgano de administración si queda asegurada la independencia de quien autoriza (art. 230.2 LSC). Con administrador único, lo prudente es que lo apruebe la junta.
• Si hay más socios. El socio no puede votar con sus participaciones el acuerdo que le dispense de las obligaciones del deber de lealtad (art. 190.1.e LSC).

¿Qué renta tengo que cobrar?

La de mercado. La ley considera vinculadas a la sociedad y sus socios con al menos el 25 %, a la sociedad y sus administradores, y a la sociedad y los cónyuges o parientes hasta el tercer grado de unos y otros (art. 18.2 LIS). Sus operaciones se valoran por el precio que habrían pactado partes independientes (art. 18.1 LIS), regla que el IRPF hace suya (art. 41 LIRPF).

Si la renta pactada se aleja del mercado, Hacienda puede corregirla en los dos lados (art. 18.10 LIS), y la diferencia recibe su propio tratamiento (art. 18.11 LIS):

• Renta por encima del mercado. El exceso no es gasto deducible para la sociedad, que lo trata como retribución de sus fondos propios. Para usted, la parte que corresponde a su porcentaje es participación en beneficios, como un dividendo, y el resto, una utilidad percibida por ser socio.
• Renta por debajo del mercado o gratis. La diferencia, en la parte que corresponde a su porcentaje, se trata como aportación suya a los fondos propios de la sociedad, y usted tributa por la renta de mercado.

La documentación específica de operaciones vinculadas no es exigible cuando el conjunto de operaciones con la misma persona no supera 250.000 euros (art. 18.3.d LIS). Aun así, conviene guardar la prueba del precio: anuncios de inmuebles comparables, una valoración o el precio que pagaba un inquilino anterior. Lo explicamos en qué son las operaciones vinculadas.

¿Cómo tributo yo por el alquiler?

Lo que le paga la sociedad es rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF (art. 22 LIRPF), sin incluir el IVA. Puede deducir, entre otros, los intereses del préstamo y los gastos de reparación y conservación (con el límite de los ingresos del inmueble y la posibilidad de deducir el exceso en los cuatro años siguientes), los tributos que recaen sobre el inmueble y la amortización, hasta el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo (art. 23.1 LIRPF).

La sociedad, al pagarle, le retiene el 19 % como regla general (art. 101.8 LIRPF), y usted lo descuenta en su declaración. Para la sociedad, el alquiler a precio de mercado es un gasto deducible.

¿Lleva IVA?

El tipo general es del 21 % (art. 90 LIVA). La exención de la vivienda está en el art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. Cuando la arrendataria es una sociedad, la Administración solo la admite si el contrato designa a la persona concreta que la va a ocupar, prohíbe la cesión o el subarriendo y la sociedad no puede designar después a otros ocupantes. Si no se cumplen esas condiciones, el alquiler de la vivienda lleva IVA al tipo general.

¿Y si es una vivienda para mí o para un trabajador?

Si la sociedad alquila una vivienda y se la cede a quien trabaja en ella, socio o no, es una retribución en especie para quien la ocupa. Si la vivienda no es de la sociedad, se valora por su coste para la sociedad, sin bajar del 10 % del valor catastral, o del 5 % si se revisó en el período o en los diez anteriores (art. 43.1.1.º.a y d LIRPF). Si la vivienda es de la propia sociedad y se la cede al socio que trabaja en ella, se valora en el 10 % del valor catastral, o el 5 % si es revisado, con el tope del 10 % de sus demás retribuciones del trabajo.

Y una cautela: las reducciones del IRPF por alquiler de vivienda (art. 23.2 LIRPF) se refieren al arrendamiento de vivienda del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y su regulación ha cambiado en octubre de 2026. Si el arrendatario es su sociedad, no cuente con ellas sin estudiarlo antes.

¿Qué pasos conviene seguir?

1. Fijar una renta de mercado y guardar la prueba.
2. Firmar un contrato por escrito, con duración, renta, actualización y quién paga cada gasto.
3. Si es socio único, transcribirlo al libro registro y mencionarlo en la memoria; si es administrador, obtener la autorización de la junta.
4. Si es un local, darse de alta a efectos del IVA y emitir factura con IVA por cada renta.
5. Que la sociedad pague de verdad, por banco, y practique la retención.

Si lo que tiene son varios inmuebles, valore también si le conviene tenerlos en una sociedad: lo tratamos en si conviene un holding para inmuebles.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi local a la sociedad por menos de lo que vale?

Si tiene al menos el 25 %, no sin consecuencias: la operación debe valorarse a mercado (art. 18 LIS). Hacienda puede imputarle la renta de mercado y tratar la diferencia, en su porcentaje, como una aportación suya a la sociedad.

¿La sociedad me tiene que retener?

Como regla general, sí: el 19 % de la renta (art. 101.8 LIRPF). La sociedad ingresa la retención y usted la descuenta en su declaración de la renta.

¿El alquiler del local a mi sociedad lleva IVA?

Sí, al 21 %, porque el arrendamiento de locales no está exento. Usted pasa a ser empresario a efectos del IVA por ser arrendador (art. 5.Uno.c LIVA) y debe facturar y declarar el impuesto.

¿Y si alquilo una vivienda a mi sociedad para un trabajador?

Puede estar exenta de IVA si el contrato designa a la persona que la va a ocupar y prohíbe cederla o subarrendarla; si no, lleva IVA al 21 %. Para el trabajador, el uso de esa vivienda es una retribución en especie que tributa en su IRPF.

Soy socio único, ¿qué papeles necesito?

Contrato por escrito, transcrito al libro registro de contratos con el socio único, y mención en la memoria anual (art. 16 LSC). Si no se hace y la sociedad entra en concurso, el contrato no es oponible a la masa.

¿Puede la sociedad dejarme usar gratis un piso suyo?

Si usted trabaja en ella, es una retribución en especie: en general, el 10 % del valor catastral, o el 5 % si es un valor revisado en los últimos diez años, con el tope del 10 % de sus demás retribuciones del trabajo (art. 43 LIRPF). Si no trabaja en ella, lo recibe como socio, y la sociedad no puede tratarlo como gasto de su actividad.

Si quiere preparar el contrato con su sociedad o revisar el que ya tiene, puede reservar una primera consulta en nuestra página de reservas o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414. Traiga la escritura o nota simple del inmueble, el recibo del IBI y, si existe, el contrato actual.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.