¿Necesito permiso de la comunidad para hacer obras en mi piso o cerrar la terraza?

Respuesta corta: Para obras interiores que no afecten a la seguridad, a la estructura, a la fachada ni a los derechos de otros vecinos no necesita permiso: basta con avisar antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Cerrar la terraza, alterar la estructura, dividir o unir pisos exige el voto de tres quintas partes de propietarios y de cuotas (art. 17.4).

Su piso es suyo, pero está dentro de un edificio que comparte con otros. La ley le deja reformar libremente lo que es privativo y reserva a la junta lo que afecta a todos: la estructura, la fachada y los elementos comunes. Saber de qué lado cae su obra le evita un pleito y, a veces, tener que deshacerla.

¿Qué obras puedo hacer sin pedir permiso?

El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de su piso o local siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario (art. 7.1 LPH).

Entran aquí, por lo general, la reforma de la cocina o del baño, el cambio de suelos, la renovación de la instalación eléctrica interior o mover tabiques que no sean estructurales. No necesita acuerdo de la junta, pero sí dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad (art. 7.1). Hágalo por escrito, describiendo la obra y su duración, y guarde la prueba.

¿Qué obras necesitan acuerdo de la junta?

Requieren el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.4 LPH):

• La división material de pisos o locales para formar otros más pequeños e independientes.
• El aumento de superficie agregando otros colindantes del mismo edificio, o su disminución segregando una parte.
• La construcción de nuevas plantas.
• Cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluido el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

Además, en el resto del inmueble, fuera de su piso, el propietario no puede hacer alteración alguna por su cuenta (art. 7.1, segundo párrafo). Y para saber qué es común hay que acudir al artículo 396 del Código Civil: lo son, entre otros, los elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga), las cubiertas y las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración.

¿Qué hace falta para cerrar la terraza?

El cerramiento de terrazas aparece expresamente en la lista del artículo 17.4: necesita tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Hay tres detalles que suelen pasarse por alto:

1. Los ausentes no suman. Como regla general, los ausentes que no discrepan en 30 días naturales cuentan como votos a favor, pero la ley excluye de esa regla las modificaciones o reformas para aprovechamiento privativo (art. 17.8). Si el cierre es para su aprovechamiento privativo, como suele ocurrir con la propia terraza, necesitará votos reales.
2. Autorización administrativa. El cerramiento de terrazas, como las demás alteraciones de la estructura o fábrica del edificio, está sujeto al régimen de autorización administrativa que corresponda (art. 10.3.b LPH). Pregunte en su ayuntamiento qué título urbanístico exige.
3. Los estatutos. Revíselos antes: a veces regulan los cerramientos o imponen un modelo uniforme para toda la fachada.

¿Y el aire acondicionado, el toldo o las ventanas?

Son obras pequeñas, pero pueden afectar a la fachada, que es elemento común incluida su imagen o configuración (art. 396 CC). El artículo 7.1 no permite alterar por su cuenta la configuración o el estado exteriores del edificio. Antes de colocar una máquina en la fachada, un toldo de otro color o ventanas distintas a las del resto, consulte los estatutos y las normas internas de la comunidad y, si nada lo permite, pida que se trate en la junta.

Hay una excepción expresa: instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en una plaza individual del garaje solo requiere comunicarlo previamente a la comunidad, y el coste de la instalación y la electricidad corre a cargo del interesado (art. 17.5).

¿Qué pasa si hago la obra sin permiso?

Si la obra necesitaba acuerdo y no lo tenía, la comunidad puede exigir que se deshaga y que se indemnicen los daños. Esa reclamación se tramita por el juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC), previo intento de negociación, y puede terminar con una condena a reponer el elemento a su estado anterior.

A eso se suma la responsabilidad por los daños: cada propietario debe respetar los elementos comunes evitando que se causen daños o desperfectos, mantener su piso sin perjudicar a los demás y responder de los daños que cause (art. 9.1.a, b y g LPH). Si su reforma provoca filtraciones o grietas en el piso de abajo, lo explicamos en quién paga las humedades que vienen del piso de arriba.

Y si es la junta la que le deniega una obra que considera legítima, o aprueba la de otro vecino que le perjudica, puede impugnar el acuerdo en plazo: lo explicamos en cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios.

Qué permiso necesita cada obra

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pedir permiso para reformar la cocina o el baño?

No, si la obra no afecta a la seguridad, a la estructura, a la configuración exterior ni a los derechos de otros propietarios. Sí debe comunicarla antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 LPH).

¿Puedo tirar un tabique?

Si no es estructural, es una obra interior del artículo 7.1 LPH. Si es un muro de carga, es elemento común (art. 396 del Código Civil) y su alteración exige tres quintas partes de la junta y la autorización administrativa que corresponda (arts. 17.4 y 10.3.b LPH).

¿Qué mayoría hace falta para cerrar la terraza?

Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.4 LPH). Si es una reforma para su aprovechamiento privativo, como suele ocurrir, los ausentes que no se pronuncian no se cuentan como votos a favor (art. 17.8 LPH).

¿Puedo poner un punto de recarga en mi plaza de garaje?

Sí, si es una plaza individual y para uso privado: basta con comunicarlo previamente a la comunidad. Usted asume el coste de la instalación y el consumo de electricidad (art. 17.5 LPH).

¿Puedo unir dos pisos o dividir el mío?

Necesita el voto de tres quintas partes de propietarios y de cuotas (art. 17.4 LPH), el consentimiento de los titulares afectados y la autorización administrativa que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación requiere también acuerdo de la junta (art. 10.3.b LPH).

¿Qué pasa si ya hice la obra sin permiso?

Si necesitaba acuerdo, la comunidad puede reclamar judicialmente que se reponga lo alterado y que se indemnicen los daños. Suele ser mejor llevar la obra a la junta y buscar un acuerdo antes de que llegue la demanda.

Si está pensando en una reforma y no sabe si necesita el permiso de la junta, o la comunidad le reclama por una obra ya hecha, podemos revisar con usted los estatutos y la documentación de la obra. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.