¿Cómo se impugna un acuerdo de la junta de propietarios y en qué plazo?

Respuesta corta: Se impugna ante el juzgado del lugar de la finca, por juicio ordinario, en un plazo de tres meses desde el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pueden hacerlo quienes salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente del voto, si están al corriente de pago.

La junta decide por mayoría, y la mayoría puede equivocarse o abusar. La ley permite a los propietarios llevar el acuerdo a los tribunales, pero con requisitos estrictos y plazos cortos que, si se pasan, cierran la puerta. Le explicamos cómo se hace.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?

Los acuerdos de la junta son impugnables en tres supuestos (art. 18.1 LPH):

• Contrarios a la ley o a los estatutos. Por ejemplo, una obra que exige tres quintas partes aprobada por mayoría simple, o un reparto de gastos que no respeta las cuotas sin base en los estatutos.
• Gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Gravemente perjudiciales para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o adoptados con abuso de derecho.

No basta con no estar de acuerdo: hay que encajar el acuerdo en alguno de estos supuestos y poder probarlo.

¿Quién puede impugnar?

Están legitimados los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto (art. 18.2).

• Si estuvo presente, vote en contra y compruebe que consta en el acta. Abstenerse puede dejarle sin legitimación, porque los tribunales no suelen equiparar la abstención a salvar el voto.
• Si no fue, puede impugnar como ausente, sea cual sea el motivo de su ausencia.
• Requisito de pago. Debe estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de impugnar. Este requisito no se aplica cuando lo que se impugna es el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación (art. 18.2).

¿Qué plazo hay para impugnar?

Son plazos de caducidad: si pasan, la acción se extingue y ya no podrá impugnar (art. 18.3).

• Tres meses desde que la junta adoptó el acuerdo, como regla general.
• Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
• Para los ausentes, el plazo se cuenta desde que se les comunica el acuerdo por el procedimiento del artículo 9: en el domicilio que hayan designado ante el secretario o, si no lo designaron, en el propio piso o local; y si allí no es posible, mediante el tablón de anuncios, con efectos a los tres días naturales (art. 9.1.h LPH).

Una advertencia práctica: distinguir si un acuerdo es contrario a la ley o solo perjudicial no siempre es sencillo. Si hay duda, lo prudente es actuar dentro de los tres meses.

¿Cómo se impugna, paso a paso?

1. Consiga el acta. Debe recoger, entre otras cosas, el orden del día, los asistentes y representados con sus cuotas y los acuerdos adoptados, con los nombres de quienes votaron a favor y en contra cuando sea relevante. Se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde entonces los acuerdos son ejecutivos (art. 19 LPH).
2. Póngase al corriente o consigne judicialmente lo que deba (art. 18.2).
3. Intente la negociación previa. Desde el 3 de abril de 2025, para demandar en la vía civil hay que acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación directa, una mediación o una oferta vinculante confidencial (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). La solicitud a la comunidad, si define bien el objeto, suspende la caducidad (art. 7.1). Lo explicamos en cómo se acredita el MASC antes de demandar.
4. Presente la demanda. Se tramita por el juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC) ante el juzgado del lugar donde está la finca (art. 52.1.8.º LEC), contra la comunidad, que está representada por su presidente (art. 13.3 LPH). Hacen falta abogado y procurador.
5. Pida, si lo necesita, la suspensión. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar a petición del demandante y oída la comunidad (art. 18.4). Si se trata de una obra que va a empezar, conviene valorarlo desde el principio.

¿Cómo afecta la negociación previa al plazo?

Es una de las dudas más frecuentes desde 2025, porque el plazo de tres meses es corto. La regla es esta (art. 7 de la Ley Orgánica 1/2025):

• La caducidad queda suspendida desde la fecha en que conste el intento de comunicar la solicitud de negociación a la otra parte.
• La suspensión dura hasta que se firme un acuerdo o termine la negociación sin acuerdo.
• El cómputo se reanuda si no se celebra la primera reunión o no hay respuesta por escrito en treinta días naturales desde la recepción de la solicitud.
• Si la negociación termina sin acuerdo, la demanda debe presentarse en el plazo de un año para que el requisito se tenga por cumplido, sin olvidar que el plazo de impugnación, que solo estuvo suspendido, sigue corriendo desde donde se quedó.

En la práctica: no espere al último día para mandar la solicitud, y guarde la prueba de su envío y de su recepción.

¿Y si la junta no llega a ninguna mayoría?

Es otro supuesto distinto. Cuando la mayoría necesaria no se puede lograr, cualquier interesado puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad lo que proceda; el juez cita a los contradictores y resuelve dentro de veinte días desde la petición (art. 17.7 LPH).

Plazos clave

Si lo que discute es una derrama, le puede interesar también si tiene que pagar una derrama que votó en contra.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo cuenta el plazo si no fui a la junta?

Desde que se le comunica el acuerdo por el procedimiento del artículo 9 LPH, normalmente en el domicilio que haya designado o en el propio piso. Si la notificación se hace en el tablón de anuncios, surte efecto a los tres días naturales.

¿Puedo impugnar si me abstuve en la votación?

Es arriesgado. La ley legitima a quienes salvaron su voto, y los tribunales no suelen considerar que abstenerse sea salvar el voto. Si no está de acuerdo, vote en contra y pida que conste en el acta.

¿Tengo que pagar lo que debo para poder impugnar?

Sí. Debe estar al corriente de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de demandar (art. 18.2 LPH). La excepción son los acuerdos que fijan o alteran las cuotas de participación.

¿Se paraliza la obra o la derrama mientras se impugna?

No. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar a petición del demandante y oída la comunidad (art. 18.4 LPH).

¿Necesito abogado y procurador?

Sí. La impugnación se tramita por el juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC), y la ley solo permite comparecer sin abogado ni procurador en juicios verbales de hasta 2.000 euros y en la petición inicial del monitorio (arts. 23 y 31 LEC).

¿La negociación previa me hace perder el plazo?

No, si se hace bien. La solicitud de negociación que define el objeto suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicarla, y el cómputo se reanuda si no hay reunión ni respuesta escrita en treinta días naturales (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025).

¿A quién se demanda?

A la comunidad de propietarios, que en juicio está representada por su presidente (art. 13.3 LPH). El juzgado competente es el del lugar donde está la finca (art. 52.1.8.º LEC).

Si quiere impugnar un acuerdo, o su comunidad ha recibido una demanda de impugnación, el tiempo cuenta: podemos revisar con usted el acta, la convocatoria y las fechas para ver si está en plazo. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.