¿Puede la comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?

Respuesta corta: Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos con el voto de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, sumen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Quien quiera abrir uno necesita antes la aprobación expresa de la comunidad, pero el acuerdo no tiene efectos retroactivos.

Los pisos turísticos son hoy una de las causas más frecuentes de conflicto en las comunidades de propietarios: ruido, desgaste de las zonas comunes, personas desconocidas en el portal cada pocos días. La Ley de Propiedad Horizontal da a la junta herramientas concretas para decidir, y desde 2025 son más amplias. Le explicamos qué puede acordar la comunidad, con qué mayoría y a quién afecta.

¿Qué puede decidir la comunidad sobre los pisos turísticos?

La ley se refiere a la actividad de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, comercializada en canales de oferta turística, con finalidad lucrativa y sometida a la normativa sectorial turística (art. 5.e LAU). Sobre esa actividad, la junta puede adoptar un acuerdo expreso que la apruebe, la limite, la condicione o la prohíba (art. 17.12 LPH).

Además, el propietario que quiera dedicar su vivienda a esa actividad debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, en los términos del mismo artículo 17.12 (art. 7.3 LPH). Es decir, ya no basta con que los estatutos no digan nada: hace falta un acuerdo de la junta que lo autorice.

Las dos reglas proceden de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Antes, desde marzo de 2019, la ley solo permitía a la junta "limitar o condicionar" la actividad con esa mayoría.

¿Qué mayoría hace falta y cómo se cuenta?

El acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación, tanto si supone modificar el título constitutivo o los estatutos como si no (art. 17.12). Son dos condiciones que deben cumplirse a la vez: número de propietarios y peso de sus cuotas.

• Ejemplo. En un edificio de 20 viviendas hacen falta al menos 12 votos a favor, y esos 12 propietarios tienen que sumar como mínimo el 60 % de las cuotas.
• Los ausentes también cuentan. Como regla general, se computan como votos favorables los de los propietarios que, debidamente citados, no asistieron y, una vez informados del acuerdo, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales por un medio que deje constancia de la recepción (art. 17.8 LPH).
• Los morosos no votan. Quien no está al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, y no las ha impugnado ni consignado, puede participar en las deliberaciones pero no votar, y ni su persona ni su cuota se computan para las mayorías (art. 15.2 LPH).

¿Afecta la prohibición a los pisos turísticos que ya funcionan?

Aquí está el origen de muchos pleitos. La ley dice expresamente que estos acuerdos "no tendrán efectos retroactivos" (art. 17.12). Y añade una regla de transición: el propietario que ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, y que se había acogido previamente a la normativa sectorial turística, puede seguir ejerciéndola con las condiciones y plazos establecidos en esa normativa (disposición adicional segunda LPH).

En la práctica, esto significa:

• Si su vivienda ya funcionaba como vivienda de uso turístico conforme a la normativa autonómica antes del 3 de abril de 2025, un acuerdo posterior de la junta no la obliga a cerrar.
• Si la alquilaba a turistas sin estar acogido a esa normativa, o se acogió a ella después de esa fecha, necesita la aprobación expresa de la comunidad.
• Como estas restricciones recortan facultades del propietario, los tribunales las interpretan de forma restrictiva: la prohibición tiene que constar de forma expresa y clara.

¿Puede la comunidad cobrar más a la vivienda turística?

Sí, con la misma mayoría de tres quintas partes. La junta puede establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realiza la actividad, siempre que el incremento no supere el 20 % (art. 17.12). Tampoco este acuerdo tiene efectos retroactivos.

Es una alternativa a la prohibición: la comunidad admite la actividad, pero hace que la vivienda que más usa el portal, el ascensor o la limpieza contribuya en proporción.

¿Qué hace la comunidad si alguien abre un piso turístico sin permiso?

1. Requerimiento. El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere a quien realiza la actividad sin aprobación que cese de inmediato, con apercibimiento de acciones judiciales (art. 7.3, que se remite al 7.2).
2. Autorización de la junta. Si el infractor persiste, el presidente necesita la autorización de la junta, convocada al efecto, para demandar (art. 7.2).
3. Negociación previa. Antes de la demanda hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, que la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general en los procesos civiles declarativos (art. 5). No es necesario para pedir medidas cautelares antes de la demanda (art. 5.3). Lo explicamos en cómo se acredita el MASC antes de demandar.
4. Demanda de cesación. Se tramita por el juicio ordinario, acompañada del requerimiento fehaciente y del certificado del acuerdo de la junta, y se dirige contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante. El juez puede acordar como medida cautelar la cesación inmediata de la actividad.
5. Sentencia. Si estima la demanda, puede ordenar la cesación definitiva, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, según la gravedad de la infracción (art. 7.2).

¿Basta con el permiso de la comunidad?

No. El acuerdo de la junta resuelve la relación con los vecinos, pero la actividad sigue sujeta a la normativa turística y urbanística:

• Comunidad de Madrid. La ley madrileña de ordenación del turismo obliga a los establecimientos turísticos a comunicar el inicio de su actividad a la Administración turística mediante una declaración responsable (art. 21 de la Ley 1/1999). Los requisitos concretos de las viviendas de uso turístico se desarrollan en normas autonómicas y municipales que hay que revisar en cada caso.
• Registro único de arrendamientos. Las plataformas de alquiler de corta duración están obligadas a que el número de registro de la vivienda figure en el anuncio antes de permitir la oferta (art. 6 del Real Decreto 1312/2024), con efectos desde el 1 de julio de 2025.
• Cambio reciente en la definición. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, ha extendido la letra e) del artículo 5 LAU a la cesión de parte de la vivienda y establece que la duración máxima de cada cesión, que fijan las administraciones competentes, no puede superar treinta y un días. Un real decreto-ley debe someterse a convalidación o derogación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), así que conviene comprobar en qué ha quedado.

Si la comunidad aprueba un acuerdo con el que usted no está de acuerdo, puede impugnarlo en plazo: lo explicamos en cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios.

Datos clave

Preguntas frecuentes

¿Hace falta unanimidad para prohibir los pisos turísticos?

No. Basta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, suponga o no el acuerdo una modificación del título constitutivo o de los estatutos (art. 17.12 LPH).

¿Me pueden obligar a cerrar el piso turístico que ya tengo?

Si ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y estaba acogido a la normativa turística, puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda LPH). Además, los acuerdos de la junta sobre esta materia no tienen efectos retroactivos (art. 17.12 LPH).

¿Cuentan los vecinos que no van a la junta?

Como regla general, sí. El voto del ausente debidamente citado se computa como favorable si, informado del acuerdo, no comunica su discrepancia al secretario en 30 días naturales (art. 17.8 LPH).

¿Cuánto más me pueden cobrar de comunidad por tener un piso turístico?

La junta puede fijar cuotas especiales o aumentar su participación en los gastos comunes, con el límite de un incremento del 20 % y con la mayoría de tres quintas partes (art. 17.12 LPH). El recargo no puede aplicarse hacia atrás.

¿Y si alquilo por temporada o por habitaciones?

El artículo 17.12 LPH se refiere a la actividad turística de la letra e) del artículo 5 LAU. El alquiler de temporada es una figura distinta, y que una restricción pensada para lo turístico le alcance es una cuestión discutida. Desde el 8 de octubre de 2026, esa letra incluye también la cesión de parte de la vivienda (Real Decreto-ley 29/2026).

¿Puedo impugnar el acuerdo que prohíbe los pisos turísticos?

Sí, si es contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad o gravemente perjudicial para un propietario (art. 18 LPH). El plazo es de tres meses, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda.

Si su comunidad quiere adoptar un acuerdo sobre pisos turísticos, o tiene usted una vivienda turística y quiere saber si un acuerdo le afecta, podemos revisar con usted los estatutos, el acta y la documentación turística. Puede reservar una primera consulta o escribirnos por WhatsApp al 622 883 414.

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye al estudio de su caso concreto. Revisado por Juan Pablo González Rivas, abogado colegiado ICAM 138.970.